二套房的认定标准主要是基于以下几个因素来判断：

1. 家庭名下已有一套住房，再购买一套住房即为二套房。这是最常见的情况，以家庭为单位进行认定，包括借款人本人、配偶及未成年子女。

2. 包括借款人名下有已结清的贷款购房记录或借款人名下有房贷正在偿还中，再次贷款购房时均会被视为二套房。即无论是之前全款购买还是贷款购买过的房屋，只要已在房屋产权交易中心备案或已有房贷记录并还处于贷款偿还阶段中，再次购房都属于二套房。若家庭人均面积不超过一定面积，根据不同城市和地区的规定有所不同（例如部分地区规定的第二套住房的人均面积不超过一定值），可以再次购买一套住房作为第二套改善性住房。此类房屋也定义为二套房。具体来说，二套房的认定是根据房屋的购买数量以及家庭成员的房屋拥有情况来确定的。因此买二套房的二套房标准包括购房数量和家庭房屋拥有情况。具体来说，每个地区的具体标准可能有所不同，建议咨询当地的房地产相关部门了解具体的规定。

请注意，不同地区对于二套房的认定标准可能有所差异。在购买二套房前应先了解当地的政策和标准。因此建议您向当地专业的房产交易机构进行咨询，获取最准确的信息。

二套房的认定标准是按什么来的买二套房二套房标准

二套房的认定标准主要基于以下几个方面：

1. 以贷款购房的家庭为单位进行认定：对于贷款购买的家庭，只要家庭成员曾经贷款买过房子（可以是期房、商品房），即便贷款已还清并且房产转让售出，在后续买房时依旧被判定为二套房。此外，家庭成员名下实际拥有两套房产及以上时，再次贷款购房也将被视为二套房。这意味着，不论购买的首套房是否符合规定的细节标准（例如个人是否实际占有所购房屋的面积、第二套房屋类型），只要曾经在银行贷款购房并被记入征信系统，即可能被认为是二套房。若家庭人均住房面积未达到当地人均住房标准或家庭名下无房再购房时，可能也认定为二套房。但每个地区乃至不同银行可能会有不同规定和优惠政策，部分银行甚至支持一套房贷支持未使用记录的客户再贷款购房。

2. 以房屋数量进行认定：以家庭为单位计算房产数量，包括已购房和家庭成员名义已共有的房屋。这种定义在房贷认定中常常遵循首套房房贷未结清不允许再购买第二套房子贷款的规定。若已全款购买一套房再购买第二套房子时，以首套购房政策为准并可以享有首套首付优惠利率。如果两套房产都申请贷款则贷款利率会有所不同。具体情况下定义可能存在细微差别，例如在第一次购房申请房贷的情况下被认定为二套房可能与上述定义有所不同。此外，如果个人名下在当地房屋登记系统中有一套完整产权的住宅并已结清房贷，再次贷款购买第二套住宅时也可能认为为二套房而非首套住房。每个城市具体的政策也有差异，如北京和上海等地对于二套房的认定标准相对严格。因此，具体的认定标准还需结合所在地区的政策和具体情形判断。同时要注意享受优惠的二套房贷的前提是要保证首付的金额在本地购房标准以上并考虑是否有贷款逾期等不良记录。

以上内容仅供参考，关于买二套房的二套房标准可能会因地区而异，不同银行也可能有不同的规定和优惠政策。如需获取准确信息，建议咨询当地的房地产相关部门或银行机构。