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10月17日，有消息称，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含: 建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0 限制等。
土地市场供求发生变化，土拍热度处于低位
土地限价是在2016年土地市场火爆、“地王”频出的背景下推出的，当年全国共诞生了超过340宗单价、总价地王，北京、上海、杭州、苏州、长沙等部分热点城市率先推行土地拍卖最高限价。
2021年，在自然资源部牵头下，全国22个主要城市的住宅用地实施“集中挂牌、集中出让”的双集中供地。同年8月，自然资源部给集中供地城市提出四点要求，其中就包括单宗地溢价率不得超过15%，而此前高热地块溢价率大多在30%以上。2021年，几乎所有热点城市都宣布实行土地最高限价。
这个政策的出台是基于当时土地市场热度高涨，是为了给房地产市场降温，实现控制地价、降低溢价率的目标。
现在的土地市场供求关系已发生根本性变化。受楼市下行的影响，土地市场热度已经处于低位。
财政部数据显示，2021年全国卖地收入8.7万亿元；2022年全国卖地收入6.6万亿元，同比下降23.2%。2023年上半年，卖地收入只有1.87万亿元，同比下降20.9%。卖地收入逐年下降，预计2023年将创新低。
克而瑞统计数据显示，59个样本市（县）2023年前三季度预出让地块总面积为6207万方，实际供应4327万方，平均预供地完成率68%。
中指研究院数据显示，2023年前三季度，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上。第三季度，土地市场情绪依然偏弱，流拍撤牌率达28%，较第二季度提升8.1%。
此外，房企拿地投资信心仍在低位，尽管3季度以来中央、各地方相继发布楼市新政，但房企现金流未得到明显改善，楼市增长依旧乏力，销售、回款及融资未得到明显改善，房企投资依然保持着非常谨慎的态度，即使是一二线城市，也只有位于真正具备购买力、需求支撑的核心区域地块，才能吸引房企积极参拍。
在这样的背景下，对土拍规则进行调整是顺应市场变化的。
多个城市抢先落地“取消地价上限”
济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”这一动作，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则。
9月26日，成都发文放松限购的同时，也明确了中心城区商品住宅用地实施竞地价拍卖，且新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价，即竞地价+取消商品房限价。
10月9日，济南市自然资源和规划局发布补充公告，对10月中下旬即将进行的市本级两场土拍出让规则进行调整，恢复2017年8月前“价高者得”原则确定竞得人，出让环节不再设立最高限价。
10月11日，合肥土地市场网公布了合肥年内第三批拟出让宅地的清单，6宗地明确于11月2日出让，出让信息中只规定了起始价，未明确地价上限。此次推出的地块将采取拍卖方式出让，即：竞买人以举牌方式应价，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人。
此前，合肥居住用地土拍规则采取“投报高品质住宅方案”的竞买方式，即“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”。
10月17日，厦门市自然资源和规划局发布公告称，厦门1幅宅地将于11月7日公开拍卖，该幅地块将采用拍卖方式出让，不设拍卖底价，按照“价高者得”原则确定受让人，并取消商品住宅销售限制均价。
此前，厦门市涉宅地块的出让方式为“定品质、限房价、限地价＋摇号”拍卖。
至此，已有4个城市宣布取消地价限制，随着自然资源部明确取消地价上限后，预计其他城市尤其是一二线城市很快也会落地执行“价高者得”措施，同时，各地原有的竞配建、竞自持、“竞品质+摇号”等限制市场活跃度的土拍政策也会阶段性的退出市场。
业内人士认为，取消土地最高限价改由价高者得，则意味着房企拿地不再凭借运气，更多的是拼财力、拼实力，房企规模等方面的分化将会进一步加大，强者恒强的局面持续。同时，核心地块竞争将会进一步激烈，地价将创新高，与此同时，拿地成本提升了，可能也会传导到房价上。此外，让土地发挥真实价值，增强对地方收入的支撑，也可以降低一二手房价格倒挂的可能性。
因此，本次取消土地最高限价，对土地市场情绪和房地产市场均将产生积极影响，或将以土地热带动楼市热。
取消容积率1.0限制，取消限墅令
容积率1.0限制，源于2012年国土资源部和国家发改委制定的《限制用地项目目录 (2012年本)》，其中对住宅用地容积率的要求是必须大于1.0，同时颁布的《禁止用地项目目录（2012年本）》中，明确禁止别墅类房地产开发项目。容积率≤1.0的用地，一般认为就是一类居住用地、别墅用地。从2003年开始，国家就在不断限制这类用地出让，到2012年彻底禁止，即“限墅令”。
取消容积率1.0限制，则意味着远郊地区或将会出现更多容积率低于1的地块。远郊地区或将出现更多如独栋、联排等豪改类产品，与主城目前以高层、小高为主的平层产品形成互补，为改善置换家庭提供更多选择。
目前，房地产供求关系发生重大变化，仅靠普通商品住宅难以支撑，增加一些低密度、优质房地产项目，可激发富裕阶层需求，一方面购置最终居所，另一方面增加资产配置方式。
（作者｜王健）
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