外地房子卖掉后，为何还影响在长沙的购房贷款?贷款比例、利率怎么确定?商转公如何办理?学爸解读!

近日有不少朋友咨询有关公积金贷款及商业贷款的问题，学爸团为大家整理了相关知识点，供大家参考。

01住房套数如何认定?

长沙的购房贷款政策是“认房认贷”，名下有住房的，无论是否属外地住房，无论是否已还清贷款，都计算住房套数。

长沙住房公积金管理中心规定：职工家庭住房套数原则上以长沙市房屋管理相关部门住房登记信息系统记录为准，人民银行个人信用信息基础数据库(简称个人征信系统)个人住房贷款记录和其他贷款资料显示的长沙市行政区域以外的住房也应计入家庭住房套数。

职工家庭已注销的住房，其中1套不论产权面积大小不计入职工家庭住房套数，其他均需计入职工家庭住房套数，同时需计算住房产权面积。(备注：假设外地有一套房，卖掉后在长沙买房贷款，仍按首套房办理;如果有两套房都卖掉了，那么贷款时只能按二套房办理贷款)

职工家庭名下共有产权住房应计入家庭住房套数，住房产权面积按照所占份额计算。

02房贷比例、利率如何确定?

目前长沙各类贷款情况如下

(1)商业贷款

首套首付30%;二套贷款已还清，首付为35%，未还清二套首付为45%。房贷利率：利率=LPR利率+基点，利率将跟随LPR变动而变动。不同银行利率不同。

(2)公积金贷款

首套首付20%;二套贷款已还清，首付为60%，未还清不能贷款。

贷款利率：首套房：利率=3.25%;二套房：利率按基准利率上浮10%。

(3)组合贷款

首套首付30%;二套贷款已还清，首付为60%，有公积金贷款未还清的不能办理组合贷款。(目前省内异地公积金贷款不能办理组合贷款，商业贷款不能转组合贷款)

贷款利率：公积金贷款与商业贷款分别计算。

03商业贷款转公积金贷款

商业贷款利率比公积金贷款利率低不少，近日，长沙住房公积金管理中心在信箱回复了有关商业贷款转公积金的详细流程：

商业银行贷款转公积金贷款有两种方式：一是所购房屋设定抵押，二是本套房未取得产权证时，可使用其他房产设定抵押。

1、如果申请公积金贷款的房产已出产权证，使用本套房抵押的情况，职工家庭先提出贷款申请，审批通过后再结清商业银行贷款，解除抵押并办理住房公积金贷款抵押手续后，方可发放公积金贷款。

2、如果所购房产已经预告抵押给了商业银行且未出产权证，则无法使用本套房产进行抵押，只能使用其他房产进行抵押。申请公积金贷款的房产(本套房)未出产权证，使用他套房抵押的情况，无需提前结清商业贷款，放款时由我中心与商业银行直接对接。

使用他套房作抵押申请办理商转公业务时，不要求他套房必须是本人或配偶名下的住房。

根据《长沙住房公积金个人住房贷款管理办法》(长金管委〔2020〕6号)中关于住房抵押的设定的规定：职工原则上应将所购住房作为抵押物抵押给长沙公积金中心。

商业银行住房贷款转公积金贷款，用其它住房设定抵押的，该抵押住房需满足以下条件：

1、抵押人对该住房具有所有权，能对住房进行处分;

2、住房产权完整没有瑕疵，没有争议;

3、没有列入拆迁范围;

4、能在所购住房行政区域内办理抵押;

5、未成年人的房产不能用作他房设定抵押(含共有产权);

6、能办理住房抵押应具备的其他条件。

住房公积金贷款是住房贷款，与商业银行的抵押贷款性质不同。原则上应将所购住房作为抵押物，办理商转公。本套房未取得产权证时，使用其他房产设定抵押办理商转公的，在本套房取得产权证后，也应及时至我中心办理抵押产权的置换手续。

使用所购房屋设定抵押办理商转公的流程

咨询商业银行是否同意提前结清向管理部提交贷款申请资料管理部前台收件、录入初审、复审、审批结清商业银行贷款签订借款及抵押担保合同担保公司复核受委托银行复核借款人至房产部门办理抵押中心放款。

在办理公积金业务时，不向任何单位和个人收取任何费用。

如果职工家庭提前结清商业银行贷款有困难的，可向有资质的担保公司了解担保垫资。但是，办理商转公时的“担保垫资”业务是市场行为，具有一定的风险，不属于公积金贷款的服务范围。目前有一些具备资质条件的担保公司，推出了“阶段性担保”业务。如果您有担保垫资方面的业务需求，可向提供该业务的担保公司咨询具体事宜，并进行比较确认。

备注：1、目前长沙不支持异地公积金办理“商业贷款转公积金贷款”业务;2、已办理组合贷款的不能转存公积金贷款。