随着澳大利亚储备银行上周二将官方利率下调至0.75%，一连串评论都在谈论此举除了提振房价外，对经济没有任何帮助。

评估此索赔包括两个部分。首先，降息是否会推高房地产价格?第二，是他们所做的吗?

降息会推高房地产价格吗?

经济学家对此问题有一个精确的答案，也是一个更实际的问题。

准确的答案是，所有资产-股票，债券，财产，邮票，老式棒球卡-都可以用所谓的随机折现因子(SDF)定价。

这就是说，在对资产进行定价时，您应该考虑该资产将产生的所有未来现金流量(租金，股利或资本收益)，然后将这些收益转换为今天的货币，并根据这些现金流量的风险进行调整。

像资产定价方法一样，更简单的方法来考虑降息可能会如何影响房地产价格。

人们会根据自己有能力偿还的钱来考虑可以借多少钱。降息可以提高他们的借贷能力。

即使主要银行仅通过了储备银行最近一次降息的大约一半(所有者的抵押贷款利率已经降低了13-15个基点)，这仍足以使收入为15万美元的家庭在2007年获得约12,000至14,000美元的收入。借贷能力。

他们因此花费更多，并且由于财产供应有限，这推高了价格。因此，是的，较低的利率确实会推高房地产价格。

但是，提振房地产价格并不是降息的全部。

新住宅的较高价格对开发商有帮助。由于开发商预期出售物业的条件会更好，因此它们通常会导致建筑工作增加。

新房地产的建设也有许多其他影响，例如改变租赁房屋的平均质量和刺激更多的零售支出(因为这些新房屋需要装修)。

也许更重要的是，当房价上涨时，现有房主感到更富有的伪心理效应。鉴于消费者支出约占GDP的60%，这可能会导致消费者支出增加，并且可能产生巨大的经济影响。

不论是否合理，这种“财富效应”似乎都是真实的。这是储备银行行长菲利普·洛(Philip Lowe)似乎担心悉尼和墨尔本房价在过去几年中下跌的部分原因。这也是为什么联邦财务主管乔什·弗莱登伯格(Josh Frydenberg)高兴地看到房地产价格再次上涨。

最后，较低的利率确实会使商业投资更便宜。

公司减税会为投资带来更大的推动力吗?你打赌 当现金利率接近零时，降息收益是否会减少?很有可能是这种情况。

但是，如果利率提高两个百分点，企业会增加投资吗?没门。企业是否希望费率更高?我对此表示严重怀疑。

降息有助于降低失业率，提高消费价格并总体上增加投资。

降息驱动的价格上涨是否不利?

但是，它们的确也推动了住宅物业价格的上涨。

重要的问题是那是否不好。这个问题的答案有些模糊。

让我们从一个事实开始，即借款人应该考虑要借款多少。

如果他们借了太多钱而又无法偿还贷款，那对他们来说是个坏消息。抵押违约是一种痛苦的经历。大多数人都尽力避免这种情况。

也就是说，有时人们会因缺乏信息，缺乏思想或缺乏意志力而做出错误的选择。有时，不道德的第三方会鼓励他们借入过多的钱。

但是，提供过多无法偿还的贷款不符合银行的利益。如果借款人再次成为第一道防线，那么糟糕的价格上涨，放贷者就是第二道防线。

第三道防线：审慎监管。在澳大利亚审慎监管局和澳大利亚证券和投资委员会是负责执行“负责任借贷法”，确保动物精神和(有时)借款人和贷款人的不良诱因没有得到控制的了。

因此，在降息的背景下，房地产价格上涨不大可能成为问题，尽管正如储备银行行长喜欢说的那样，“ 时间会证明一切 ”。谈话