房屋“养老金”使用难怎么破?

余额不足30%时公共收益金优先补充

小区电梯坏了用什么钱修?房屋防水漏雨呢?答案是住宅专项维修资金，又称房屋“养老金”。多年来，趴在账上的“养老钱”使用难是不少小区反映的问题。《北京市物业管理条例》首次提出，当专项维修资金余额不足首期筹集金额30%时，50%的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金。

房屋“养老金”使用难

“今年，我们准备申请动用专项维修资金，把小区屋面防水给修一下。”昨天下午，东四环某商品房小区的业委会主任，开始摸底小区里哪几个楼栋的房屋屋面防水必须要修了。这是一个十几年的商品房小区。然而，从房屋过了保修期后，业主一次都没动用过专项维修资金，当年交的房屋“养老钱”一直趴在账户上。

住宅专项维修资金是购房款之外，由购房人按规定标准缴纳的、专项用于住宅楼房和小区共用部位共用设施设备维修养护的资金，属于住房的“养老金”。然而，多年来，关于这笔房屋“养老钱”该怎么用，一直有两种争议：一部分业主抱怨使用难，想动却动不了;一部分业主担心用太多，未来再想用没余额。

为何会出现房屋“养老金”的使用难?资深物业管理专家分析，使用难的主要原因有三：一是难在小区的专项维修资金未缴纳完整，不具有使用的条件;二是难在业主在动用专项维修资金上，常常是既不信任物业公司，也不信任业委会;三是难在业主对专项维修资金的使用缺乏公开透明的知情权保障，造成不少业主签字投票意愿低。“想要破解房屋‘养老金’的使用难，就得从筹集、交纳、监管三个方面入手。”

物业管理条例解决难题

物业管理专家所关注的问题，也是《北京市物业管理条例》此次关注的重点，并给出了明确规定。

“随着中国城镇化进入下半场，住宅小区内的建筑、设施设备也进入了维护保养期。房子已经进入‘养老’期，却缺少‘养老金’，会出大事的。”在北京市盛廷律师事务所主任律师毕文强看来，条例就住宅专项维修资金的续筹问题作出了明确的规定，是一次重大进步。毕文强也建议，若想完全杜绝专项维修资金被盗用的情况，未来还需要进一步出台专项资金的使用与管理方面的操作细节，进一步规范专项维修资金的使用。

住宅专项维修资金相关规定

资金筹集方面

条例提出，专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金。当专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。

监管方面

条例提出，选举产生业主委员会的，业主大会可以决定自行管理专项维修资金，或者委托市住房资金管理部门代管。业主大会决定自行管理的，应当以自己名义设立专用账户，区住房和城乡建设或者房屋主管部门应当监督、指导专项维修资金的使用管理。未选举产生业主委员会的，专项维修资金由市住房资金管理部门代管，存入银行专用账户。

针对房改中的历史遗留问题

尤其是专项维修资金灭失现状，条例也明确了房屋所有权人交易过户时须清算补交足额专项维修资金的制度。比如，国家实施专项维修资金制度之后出售的公房，业主和售房单位应当按照国家和本市规定的比例交纳专项维修资金;未足额补交的，已出售的公房不得再次转让。