五一节日期间，网络上最火的除了“后浪”以外，就是93年包租婆拥有400栋房子的传闻了，“400栋楼”“每栋楼收租50万”“收入过亿”等信息冲击着人们的眼球。
在喧嚣的传闻之后，是包租婆生意的艰难现状，大部分长租公寓都没有盈利，受到疫情的影响，今年上半年长租公寓出租率受到影响，考验着众多企业的现金流安全。
93年包租婆拥有400栋楼？
“没有感情的收钱机器”“裤衩配人字拖”，有钱又低调是一直以来大众对于广州房东的整体的印象。但五一假期期间，“93年包租婆拥400栋房子”的视频迅速走红，把这一群体推到台前，引起人们的广泛争议。
在一位微博vlog博主“张特价”的视频中，介绍了一位93年的女生，这个女生拥有广州白云区400栋楼，一万多套房，每天睡一间的话，可以睡三四十年，一栋楼一个月可以赚五六十万。
据介绍，上述女生的第一桶金就来自于租房收入，她利用网络信息差，帮助普通房东出租房源，获得初始资金。然后开始买楼，成为包租婆，接下来成立公司，寻找合伙人，进行不良资产收购，用了7年时间，置办了400多栋楼，在全国范围内开展业务。
随后这个视频迅速走红，在五四青年节的节点上发布，也让大家有了更多的讨论空间，有网友质疑上述女生是在炒作包租婆的人设。也有网友表示，广州在2017年就实行限购政策，本市户籍限购一套，拥有400栋楼很难实现。伴随着最近火热的短片《后浪》，有的网友则表示在其中体会到了社会贫富差距问题。
为什么这个视频会如此火爆呢?某房产研究院分院院长张波在接受《华夏时报》记者采访时表示，第一，该事件本身具有一定的炒作点，尤其是突出了400多栋楼和50万元每栋的收租，这些数字集中在一个27岁女子身上，更是容易引发热议;第二，和市场上长租公寓频频出现“爆仓”或收益率不高相反，该女子的收益水平从对外宣传的情况来看，表现为明显高于市场预期，由此引发了长租公寓行业内的讨论。
背后实际为二房东生意
随后，这位网名为“包租婆D姐”的人在抖音平台回应称，“视频中所称自己百亿身家不实，大多数房子都是从一手房东那里承包过来，只有少部分是自己的。并不是每栋楼赚五六十万元，有些是几万，有些是十几万，有些是几千，如果早期拿的不好的楼甚至是有亏本的。最高的一栋楼赚了五十万。另外，自己的房子都是城中村的房子，没有那么高大上，400多栋楼里面有很多是和投资人合作的，有的是和物业合作的，不是全部是自己的。”
实际上，这个女生做的是人们常说的二房东生意，即先从原房东手里租下整套房子，然后再整体或分房转租给他人，从中获利。从视频中显示的房屋运营模式来看，和当下的长租公寓类似，将租过来的房源进行装修后转租出去。
虽然视频没有直接指出上述女子属于哪家公司，但《华夏时报》记者发现，从视频背景图片以及所拍公司环境信息来看，这家企业是迪家物业投资发展(广州)有限公司。根据天眼查信息显示，该公司法定代表人为雷迪，经营范围包括房地产中介服务、房地产咨询服务、房地产估价、房地产投资(不含许可经营项目，法律法规禁止经营的项目不得经营)、物业管理等，运营的品牌为迪家青年公寓。
在广东省公寓管理协会的网站上，迪家青年公寓被协会组织称为“城中村最靓的仔”。介绍显示，迪家青年公寓致力于打造“品牌公寓改造租赁运营”一站式服务平台，其成立于2017年，业务覆盖公寓改造、房屋租赁、房东培训、自主品牌公寓运营、智能公寓平台开发运营等方面。
长租公寓运营难题
今年受到疫情影响，多家长租公寓开始面临种种危机。近日，有三彩家由于拖欠房东房租，拖欠部分租客押金而受到关注。美丽屋陷入“一边要求房东免租，一边照收租客租金”的负面新闻，涉嫌两面“吃差价”。青客公寓近期也陷入维权风波，今年2月以来，青客以疫情致使公司业务暂停造成损失为由，要求房东主动减免1-3个月租金与其“共渡难关”，但减租并没有给租客带来实际利好，而是照收租客的全额房租。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉《华夏时报》记者，目前长租公寓的收入比较单一，主要以租金为主，在资金链方面容易出现危机。因为疫情的原因，导致出租率大幅度下降，企业每个月还要给房东按时缴纳租金，带来巨大的支出压力。另外，长租公寓的融资是非常困难的，银行借款、发债等融资方式都很难。
实际上，目前市面上的长租公寓的生意并没有那么好做，在实际运营中，盈利的品牌很少。张波分析，在租房人群的薪资方面，58安居客房产研究院数据显示，约8成租客月薪在万元以下，能够接受的租金在一线城市大都在每人每月2000元左右，而从现实供应的租赁房源价格来看，大都超过租房者预期。但另一方面，很多租赁机构在现有的租金水平下，往往不能保证合理的盈利预期，甚至大部分的长租公寓运营方依然没有实现真正盈利。
除了疫情之外，长租公寓面临的多种问题更需要重视，张波表示，疫情对于长租公寓造成一定的影响，但其发展过程中产生的“租金贷”、过于追求规模化而高成本收房、房屋的环境质量等，才是该行业亟需面临和解决的问题。