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北三县到底了，接下来一定会复苏!

这是我考察完北三县最直接的感受，今天是北三县考察的第二篇，给大家两点主要讯息：

1、北三县市场在回暖，选对区域和项目，抓紧入手

2、北三县的选筹逻辑分析

先说选筹逻辑，搞清楚北三县的定位：北京的睡城。

一线城市的睡城，注定价值不一般。北三县当下的地理位置决定了它的价值：保底是国贸，冲击靠通州。

其实北三县最靠近北京副中心通州，但目前在北三县居住的，大部分在国贸上班，因为通州副中心仍在发展中，但恰好是因为发展中，才有想象的空间和暴击的可能。

何况通州也是北京手头上重点发展的王牌，挨着明日之星的北三县，爆发期还没到。

北京对通州有多重视?

纾解核心功能区，发展副中心，带动北三县，这些都是虚的。

什么是实在的?

人不愿意往外走，那政府班子带头搬，配套带头动，央企总部带头搬。

如何看一个区域，是不是政府想要强力发展的区域?很简单，就看上述这三点，推进的实在不实在。

而通州：

北京政府四套班子，已经搬去通州政务区。

首都师范大学附属中学(通州校区)、北京市第二中学(通州校区)、中国人民大学附属中学(通州校区)、北京理工大学附属中学(通州校区)揭牌入驻。

友谊新华医院、安贞医院、首都儿科研究所，最好医疗资源也在往通州汇集。

为了给通州产业供血，北京更是直接将中国人民大学弄过来，未来大部分本科生都将在这边上课。

而最最关键的产业，通州规划也是大手笔。以通州建设如火如荼运河商务区为例，未来此处计划聚集总部机构数量达到40家以上，财富管理机构突破200家。

通州十四五更是初步梳理了600多个重大项目，8000多亿元的投资，每年都要保持1000亿以上的规模。

如果说，一个二三线城市，跟你说要搞产业，搬迁总部，加大投资力度，你可能还会有些质疑，但这里是北京。全国总部基地，4000家总部及下属分支机构落地在这，金融本外币金融储备全国第一。

当北京政府将资源砸向一处时，通州的起势就是必然。

政策强意志力倾灌的地区，向来是投资的风口，所以北京也是早早为通州打上了补丁，三年当地社保狠狠的赌死了炒房的口子。

但即使如此，运河三角洲板块的房价已经冲破6w，二手次新价格也基本在5.4w-6w左右。

足够的价差之下，北三县的天花板是非常高的。

因为它与通州实在太过密切，这就是北三县持续上涨的强支撑力。

把握住这一点，再来看北三县的选筹，关键有两点：

1、交通，是否能足够便捷达到北京核心区域。

2、配套，能否满足基本的生活需要。

这是作为睡城两个最关键的因素。

与核心区交通越便捷，通勤就越方便，区域价值自然更高;睡城本来就是纯粹的居住区，配套越方便，居住越舒适，价值自然也就越高。

这样来看北三县，排序很清晰。

燕郊>大厂>香河。

首先，燕郊确实是最优的选择。

这在于燕郊是北三县最先发展的区域，所以燕郊的配套非常成熟，居住人口非常之多，七普数据显示高达60几万的常住人口。一个小镇人口有这么多，是非常惊人的，而这也是燕郊楼市的压舱石。

其次，地铁线路目前主要经过燕郊镇，这是短期燕郊价格抬升的最直接刺激。

当前燕郊主要出行靠自驾和公交，但因为早期无序开发，道路非常拥堵，高峰期燕郊去北京，甚至不如香河去北京方便，但一旦地铁线路开通，1站到通州，9站到国贸，对燕郊价值无疑是颠覆性的抬升。

市场对地铁这类利好，是格外敏感的。

燕郊的楼市，现在已经不是会不会复苏的问题，而是已经在复苏。考察过程中，一个滴滴师傅告诉我们，他最近刚买燕郊的房子，就是因为看到地铁动工了。

但也提醒大家，落到具体的燕郊选筹，由于平谷线的多次调整，现在在售的新房属于严格意义地铁房的几乎没有，大多都在2-5公里范围内的房子。

同样都需要接驳的情况下，距离地铁远近不是选筹的焦点，反而应该综合考虑价格和品质等因素，大地段不出错，房子就不会出错。

当下，限购松动这一剂猛药，在燕郊作用非常明显。考察中已经发现势头，燕郊的新房何二手市场已经明显活跃起来，部分楼盘价格已经在上调，有楼盘过去成交稳定在1.9w的，最新两笔成交都跑到了2.1w左右。

但我判断，目前市场还只是刚刚抬升，还有一波涨幅还在路上。

因为，目前限购松动是准做不准说，官方没有正式文件通知，也不允许中介如此宣传，知道的人还不是很多。

想要抓住北三县这波复苏，确实要抓紧了，此刻时间就是空间。

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其次，大厂的价值会稍逊一些，但跟涨通州，跟涨燕郊是必然。

大厂的价值稍差，是从交通角度出发，因为大厂短期内确实没有地铁经过。

但大厂有厂通桥。

今年，大厂最大的利好就是厂通桥确定动工，预计2023年即将投入使用，这对大厂交通的改善意义非常之大，与通州一河之隔的区位，终于在交通上成为现实。

厂通桥建成之后，从大厂潮白河片区到通州潞城地铁站不到7公里，距离北京市委市政府也只有10公里。

在短期内，势必会对房价有波刺激。

但厂通桥毕竟不是地铁，从通勤角度来说，燕郊依旧是不可挑战的一极，所以说大厂的价值要稍差一些。

但大厂的亮点，在于道路规划和环境，要比燕郊要好太多。

在大厂基本很少碰到堵车的情况，道路要比燕郊宽很多，人也更少，居住舒适度明显要更好。

并且，大厂光是公园就有4个，潮白河公园、鲍丘河公园、书画院文化公园、五环公园，几乎是长在绿地里的一个板块。

再加上价格只在1.4-1.7w，比燕郊还是低了很多，许多不喜欢拥堵的北漂，也青睐于选择这里。

虽然目前暂时没有大型商业，但是据我观察，小区楼下的底商基本能满足生活需要。

短期有厂通桥利好，长期有通州，价差之下，也有跟涨的潜力，如果资金有限，喜欢环境好的朋友，选对项目也没有太大大的问题。

最后是香河，香河最大的亮点，确实就是够便宜。

部分项目8500元/平就能拿下，连老家的房子都不如。

这么便宜不是没有原因，跟燕郊和大厂相比，香河无论是城市界面，还是交通配套，都是最差的。

但我认为，这里还是有一定的价值。

因为在没有地铁的情况下，由于香河有京哈高速，到达国贸也就1小时7分钟的通勤时长，半小时就能到北京，在早晚高峰期，比堵车的燕郊通勤时间甚至还要更短一些。

但此刻，香河目前的价格只在0.8-1w的区间，只是燕郊的一半。燕郊已经复苏，价差之下，香河也能享受到跟涨的涨幅。

但这里只适合目前手头资金只有20-30w，未来2-3年手头积蓄爆发的可能不大，但同样想抓住北三县这波复苏机会的朋友。

因为这里确实靠的是北京，再怎么说也比老家县城更有上涨潜力，这个价格确实跌无可跌。

最后再给大家总结一下：

经过4年的政策打压，北三县的泡沫挤的已经非常干净了，此刻地铁等交通利好来袭，楼市限购突然放松，全面复苏已然在即，此刻就是北三县入手的最好时机。

至于如何选择，前文我也跟大家排过序：

燕郊>大厂>香河。

当然，这里也要提醒大家，任何投资一定是基于自己的资金量来考虑的，脱离预算谈投资就是耍流氓。

就像北上广深价值最高，但是限购严格，资金要求也高，不是想买就能买的。

所以北三县的价值，也一定要根据自己的资金预算去选择，适合自己的才是最好的。

燕郊无论是交通还是配套价值都靠前，但是同样的，价格也更贵，目前首付预算至少要在50-70万;

大厂虽然没有地铁，但也有交通利好，还有燕郊不具备的道路和环境优势，适合首付预算40-50万;

香河虽然界面交通要差一些，但也能实现双城通勤，价格只有燕郊的一半，也有一定价值，适合手头预算只有20-30万。

复苏已经在即，重要的是要根据自己的资金和需求，去选择好的项目，抓住这轮机会。

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