来源：中国基金报

深圳豪宅最近很火，疫情还在防范，炒客们就疯狂涌入深圳楼市，千万豪宅被秒光的新闻不断刷屏!还有“百万喝茶费”、“500万以下的房子基本卖没了”……等等新闻层出不穷。

期间，更是传出因为疫情，一系列小微企业纾困措施出台，让大部分银行放宽抵押贷、经营贷等贷款项目，部分购房者借此也找到了新的加杠杆机会。

刚刚，监管出手了。

严打“恶意炒作房价”!

深圳192套热炒豪宅被住建局锁定

4月28日，深圳市住建局局长张学凡在参加《民心桥》直播时，公布了对“捂盘惜售”项目的处罚结果，表示已暂停该项目开发商在深所有项目网签。

张学凡并未透露受处罚的楼盘名称，不过从深圳市房地产信息平台查询发现，招商蛇口(17.27 +1.89%,诊股)的太子湾云玺大厦(即：太子湾湾玺)除了33套已备案房源，其余192套房源全部显示为“分局锁定”。

“分局锁定”的官方解释指，房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被管理局锁定。

张学凡直言，“一个楼盘分三次销售，给老百姓(79.36 -2.86%,诊股)释放每次秒光的信号，对这种行为要坚决予以打击”，张学凡表示，目前已经对该项目开发商采取包括限制其所有在深项目网签等限制政策，并将其捂盘惜售的违法违规材料移交给相关部门。

据第一财经报道，晚间，招商蛇口内部人士向证实了湾玺项目违规被锁盘，以及公司在深圳所有项目被限制网签的真实性。“我们还在评估事情对公司可能造成的影响。”

深圳是招商蛇口的大本营，贡献招商蛇口年营收的20%左右，也是利润引擎。2019年，招商蛇口毛利率为34.6%，较2018年下降了4.8个百分点，就与深圳区域的毛利率出现了13个百分点的下滑有直接关系。

据基金君估计，这一次被锁的192套房，价值估计在50亿左右。

招商蛇口深圳南山太子湾项目火爆

千万豪宅三次三开三罄

近段时间，最引人关注的莫过于深圳千万豪宅的热销。位于深圳南山的招商蛇口太子湾·湾玺项目一个月不到的时间内三次开盘，3个豪宅项目均火爆售罄。

3月7日，深圳年后的首个豪宅项目，招商太子湾·湾玺N3项目现场开售。该项目推出N3栋首批70套精装商务公寓，建面约240-398㎡，单价8-11万，总价2000万起步，首付1000万起步。

虽然当时疫情还没结束，但是挡不住深圳富豪置业的热情——带着口罩排队抢房。15分钟成交额破亿，20分钟突破2亿!

3月13日下午，太子湾湾玺加推14套高区豪宅，建筑面积约360平米、370平米，单价11-12.9万/平，总价在4266万元至4651万元之间，采取线上选房。仅仅15秒，这些单套4266万+的豪宅就被抢光了，销售金额达6亿元.

4月5日，招商蛇口太子湾·湾玺再度开盘。此次推出的是N5栋公寓，单套总价2900万起，共计54套。据悉，开盘半天，全部售罄，吸金约23亿元。

据网友流出的图片显示，当时营销中心现场聚集了不少戴着口罩的购房者，甚至因为聚集人数过多，被紧急限流，一度暂停销售。

该豪宅盘年后的三次推盘销售，甚至还被业内人士称之为寒冬之下小步推盘的“教科书式炒作。”

在紧随其后深圳宝安、南山住建局接连发布开展打击“喝茶费”、“更名费”行动官方后，招商蛇口的项目公司乐湾置业于4月9日对外发表声明的，澄清并不存在“捂盘惜售”、“三次开盘”、“秒光售罄”，“收取喝茶费”，项目尚余6套房源待售。

根据其声明，上述“三次开盘”系三次集中进行中介转介推介活动，属于正常销售行为，项目于2019年11月18日取得预售许可证，公开正常发售。

可尽管如此，分三次推售、给老百姓释放每次秒光的信号，已经和深圳“取得预售证后，须在10日内全部公开房源并一次性对外销售，不得有捂盘惜售、分批次推售、故意制造日光盘等人为加剧供求紧张的违规行为”的相关新房预售规定相违背，

深圳住建局：对房价上涨准备了很多手段

持有环节可考虑房产税

4月28日，在深圳本地“民心桥”节目中，深圳市住房和建设局局长张学凡就近期楼市的一些热点问题做了回应。

其中，一位听众提及，最近一些炒作的资金来自于新落户深圳的群体，政府能不能对他们提高购房门槛?比如社保和纳税记录至少满一年以上。

张学凡称，“我们已经注意到了(这个漏洞)。深圳的城市品牌、城市价值吸引了大量的人口，需要大量解决住房的问题。刚才提的这个政策里面是可以打补丁的，一年(社保和纳税记录)是选项之一，或者多少年，这是我们考虑的。”

张学凡说，“作为政府部门来讲，我们对于房价上涨不是没有考虑的，我们更多想通过一些标本兼治、精准施策的办法来解决房价问题。我们现有的政策是有打补丁的空间的，刚刚提到的这个点是打补丁的点之一。我们不是没有手段，我们准备了很多手段。”

他单独列举了经济手段，“比如在交易环节，对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段，与普通住房差别化;在持有环节，我们接下来也可以考虑房地产税的问题。这些都是在我们的考虑政策里，只不过是根据市场的情况，什么时候出的问题。”

今年以来，深圳分别发布了《关于应对新冠疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》和《关于应对新冠疫情影响促进城市更新等相关工作的通知》，这被一些解读称作：深圳放宽了对楼市的调控。

对此，张学凡表示，这是错误的理解，出台上述政策的目的是为了在供给侧加大供应，而目前的调控主要是从需求侧，从2016年深圳出台“深八条”以来，调控政策一直没有放松，而且还在不断打补丁。

深圳楼市为何“疫情景气”现象?

“经营贷”至多只是帮凶

据中国青年报，在多位受访的地产专家看来，导致深圳楼市火爆的原因很多，“经营贷”至多只是“帮凶”之一，并且影响有限。

有人总结过帮个人申请“经营贷”的操作流程，包括购买壳公司、联系中间人伪造公司经营流水等。这中间的每一步都不简单，也暗含不小的风险，没有专业人士的帮助，个人基本完成不了。

“房价不涨没人会动这个心思。”中原地产首席分析师张大伟说，“经营贷”利率虽然最近一年多直线下调，但还款周期短、归本约束严，到楼市里加杠杆风险不小又费劲。

他认为，深圳房价杠杆高是历史原因，从遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象的“三价合一”政策看，深圳是全国一线城市中执行最晚的，也就是评估价、网签价最晚统一的。而深圳楼市这一轮“小阳春”，与去年深圳豪宅税标准变动直接相关。

2019年11月，深圳普通住宅不再设置价格线，只要容积率高于1.0、单套建筑面积在144㎡以下的房子均为普通住宅，满两年可免征增值税。而目前市面上很少有容积率小于1.0的小区。一套目前市场价1000万元、原价300万元、购买满两年的房子原本要缴纳33万元左右的增值税，新政实施后，这笔钱直接减免了。政策直接导致了房主捂房惜售或上调房价，同时刺激了深圳二手房市场的成交量，影响至今。