公寓成了深圳楼市调控加码后最大的赢家?

深圳调控加码之后，住宅市场逐渐平静，可公寓却火了。

前海某公寓5月份开盘当天卖了不到100套，“限寓令”后首个周末就卖出了近200套;

福田某公寓惊现土豪客户一口气买了十套;

深圳北某公寓开盘，5天内就认筹700多套;

......

(7月23日某公寓认筹现场，图源买房之前)

从数据上来看，公寓市场的火热更加直观，8月3日到9日成交241套，环比猛涨 46.1%。

(图片来源：咚咚找房)

公寓这么火，要不要也来一套?

公寓本身就是与住宅完全不同的产品，公寓原本为商务人士提供短期居住服务的，没有学校、医疗、落户等配套服务，用购买住宅的逻辑来看公寓本来就是不合适的。

(图片来源：乐有家)

由于公寓不能满足学位、落户等家庭刚性需求 ，因此在购买公寓之前，要想清楚自己想要的是什么。

市场上林林种种的公寓那么多，哪些公寓值得买，那些年的“日光盘”已经给了我们答案。

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复盘深圳那些年的“日光盘”

这几年我们时不时就听到某某公寓开盘当天就售罄的新闻，大多是总价千万元以上的顶级豪华公寓。

(特别说明：华润瑞府开盘当日的去化率约为50%，当日秒光的是400㎡的户型)

这些受富豪们青睐的豪华公寓都有两个明显特征:

(1)处于核心地段，是城市的稀缺产品。“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”

招商蛇口太子湾、深圳超级总部基地、前海深港合作区以及深圳湾，是深圳核心中的核心地段，土地资源极其稀缺，真正的寸土寸金。

作为城市核心地段的稀缺资产，这些豪宅是深圳房价的最高点，时不时就刷新我们普通人对房价的认知。其中深圳湾的平均房价已经到了19.5万/㎡，鹤岗的一套房子，也许还不够在这里买一平米。

这里盛产豪宅，是我们普通人向往的地方，也是富豪们实力和地位的象征。

当一个物品有了更深层次的象征意义的时候，它蕴含的就不仅仅是我们表面看到的价值了。

(2)奢侈的居住体验：大面积，豪华装修，无敌海景。

深圳楼市非常魔幻，房子再怎么烂，只要地段好，就不缺接盘者，房子最根本的居住体验反而没那么重要了。即使是市中心的千万豪宅，也经常被吐槽房屋质量和物业水平不给力。

在这有点“畸形”的环境下，不差钱的富豪们对高质量居住体验的需求更强烈了，这些豪华公寓就是为他们量身打造的：位于城市核心地段，酒店式的豪华装修，宽敞的落地窗外就是宽阔无遮挡的无敌海景。

在完成了足够的财富积累之后，这些既舒适又能展现自身地位的顶级公寓就成了富豪们的终极置业目标。

(格隆汇楼市实地拍摄：华润瑞府400㎡户型)

(格隆汇楼市实地拍摄：瑧湾汇正面景观 )

(格隆汇楼市实地拍摄：瑧湾汇卧室景观)

几千万甚至上亿的豪宅贵吗?贵!但是富豪们觉得值得。

看看，有钱人的需求就是这么“朴实无华”，地段好，住得舒服就行。

除了这些总价千万以上的豪华公寓，市场上还有很多成交活跃的小公寓，背后则体现了普通人群对公寓的需求：自住或者投资。

市场的情况也反映了普通人群的购买倾向，2020年上半年，大家更愿意买总价300万以下的公寓，占比64.4%，45㎡以下的商务公寓成交占比为52.4%。

(数据来源：深圳中原研究中心)

公寓不限购不限贷，价格通常比住宅低，户型较小 ，并且一般都在商圈内或附近，这些优点也吸引了一些人买来自住或者投资。

这些适合普通购房者的公寓也有两个特点：

(1)小户型，总价低。一般公寓的首付比例高，商业贷款利率也比较高，小户型总价低的公寓资金投入较少，更有利于普通人上车。

对很多普通人来说，公寓是一个短期或中期的住所，在获得购房资格或者有了家庭之后，会购买住宅来改善条件，因此在购买公寓时不宜投入过多的资金。

对于投资客来说，公寓的收益参差不齐，不确定性较大，也不宜把过多的资金砸进去。

(2)位置好。靠近地铁口或者核心地段，周围生活配套较完善，这样的公寓居住体验比较好。公寓位置的好坏直接影响自住客的生活水平，也直接影响投资客的收益。

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公寓怎么买?

那些年的“日光盘”，其实就体现了不同人群对公寓的不同需求。

对于富豪来说，购买公寓不仅是购买奢侈的居住体验，也是购买稀缺的地段资源。豪宅哪里都有，但是城市核心地段的豪宅极其稀缺，稀缺性就是这些顶级公寓最大的价值所在。

因此，对于不差钱的富豪来说，没有了住宅的购买名额，核心地段的公寓就会成为他们下一个购买目标。

对于我们普通人来说，不管是自住还是投资，购买公寓的逻辑是一样的，低总价好地段是最值得入手的公寓类型。毕竟大家赚钱都不容易，低门槛才是最重要的。

再硬的刚需都有投资的需求，因此，不管是自住客还是投资客，在选择公寓的时候，公寓的投资回报是必须要重点考虑的问题。

总价低地段好的公寓一般都有较高的性价比，投入少，回报多。

但，理想是丰满，现实总是太骨感。

现实情况是：目前市面上位置好的公寓大多价格不低，扣除各种费用之后，收益参差不齐。

一个公寓要想获得一定的资金回报，要不等到价格上涨转手卖掉，要不出租获取一定的租金回报。

深圳规定公寓自到证起五年内不能出售，并且转让税费非常高，如果要想通过出售公寓获得收益，那就得好好算算这笔账了。

以宝安翻身站附近的某个公寓为例，我们来算一笔账。

贝壳找房显示，这个公寓33㎡的户型总价为355万，这样的地段和户型租金约为3000元/月，租金回报率只有1%，即使以后租金有一定的上涨，也根本覆盖不了贷款成本。

显然只单纯靠租金收入是不行的。我们再假设，先出租5年，接着转手卖出去。

以同一区域某地铁口公寓为参照，2017年开盘单价为4.5万左右，如今32㎡的户型总价为180万，三年涨幅约为25%左右。

假设案例中的公寓5年涨幅可以达到45%，加上租金收入，扣除20%左右的转让税率和贷款成本之后，出售后赚到的钱不超过18万(只是粗略计算，实际扣除的各种税只会多不会少)。

有了这个参照，大家应该对公寓的收益有底了，要想有好的收益，5年45%的涨幅是不够的。所以在选择公寓时，多做功课，跟周围的公寓涨幅进行参照，选择好的地段非常重要。

当然了，深圳也是有一些租金回报很可观的公寓。如福田的京基滨河时代公寓，2013年开盘均价4.5万左右，41㎡的户型总价大概184.5万，现在每个月的租金可以达到8000左右，收益率有5%左右，能覆盖贷款成本 。并且房价涨幅已经达到了79%，不管是继续持有还是出售，都能获得很好的收益。

2013年福田的平均房价3万左右，当年京基滨河时代4.5万的均价已经算天价了，选择这种小户型的公寓上车，资金压力较小，事实证明当年的买主们是很明智的。

这些年来深圳的房价已经经历了好几轮涨价，再加上“房住不炒”的调控基调，公寓的增值空间已经被极大的压缩了，要想获得较好的收益，选择有发展潜力的地段非常重要。

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新政之后，公寓的价值得到凸显

新政之后，大量的资金涌入公寓领域，其实也侧面表明了大家比较认可公寓的价值。

我们都知道，深圳加大对楼市的调控之后，其实是“误伤”了一些刚需群体的。

对于没有房票的群体来说，使用较少的资金买一个位置和配套都不错的小面积公寓，解决短期内的居住需求，也不失为一个高性价比的选择。

有的人没有了购买住宅的资格，优质的公寓成了当下比较稳妥的投资选择。

很多人不具备投资股市的专业知识，如今理财产品收益也日益下浮，相对而言，购买固定资产是比较可行的投资方式。

(数据整理自：融360)

但是现在深圳买第二套住宅要交七成的首付，门槛太高。

购买小户型的公寓，总价低，不限购，首付五成，相对来说，是比较好上车的投资方式。

公寓虽然火爆，但也要仔细挑选，尤其要留心那些“虚火”的公寓。有的看似很火的公寓，背后可能存在着开发商为了去库存，中介为了高额的佣金而促成的合作。

虽然已经停止公寓的审批，但是目前公寓的存量还是很大。根据深圳市住建局的数据，截止2020年5月底，商务公寓的库存有50434套，下半年计划入市18732套。面对这样的库存量，开发商不多吆喝吆喝，怎么去库存呢?

有一些网友爆料，有的公寓项目佣金甚至达到了7%，卖出一套300万的公寓就可以得到21万的佣金，中介们也是铆足了劲的推销公寓。

(图源网络)

在开发商和中介的联合下，有的公寓看似火了起来。

所以在选择公寓的时候，不要管那些开发商和中介怎么吆喝，购买公寓的逻辑都没有变，背后的经济账要算清楚。

再强调一次，购买公寓之前，一定要确定自己想要的是什么。

如果想解决落户、学位等问题，那就不要考虑公寓了，这不是公寓的功能。如果想买一个短中期住所或者是投资品，公寓是一个可以谨慎选择的产品。

如果你在经过慎重考虑后还是决定买公寓，那么我建议可以多花点时间看看下半年即将入市的公寓项目。

道理很简单，好的项目大家都会抢着买，那些卖了很久还卖不完的公寓，一定有某些原因，群众的眼光是最雪亮的。

在买公寓之前，一定要好好甄别，不然一不小心又被割韭菜了。