本文转载自公众号：“楼市参考”

文 | 白羊

以2016年“930”新政为开始，此轮调控马上就4周年了，迄今仍无大范围放松迹象。

那么，调控效果怎么样呢?或者说在这个调控期(逆周期)内，各地房价到底涨多少呢?

日前，中房智库以国家统计局每月发布的70个大中城市指数为依据，对过去4年主要城市的房价变化做了一次梳理。

梳理发现，从2016年8月到2020年8月，新建商品住宅房价平均涨幅达到了34.18%，平均年复合增长率为8%;二手住宅表现稍弱，平均涨幅为22.18%，平均年复合增长率为5.08%。

考虑过去4年我国GDP增速和股市等表现，及行业处于逆周期的事实，楼市8%和5.08%的复合增长率当真不差。

当然，也有一些表现大跌眼镜的城市，比如今年上半年楼市热到发烫的深圳。

此轮调控以来，市场一直有个主流观点，即国内楼市会严重分化、呈现马太效应，综合实力强劲儿、人口持续流入的核心性大城市，房价会强者恒强。尤其是今年以来深圳楼市高烧难退，更是强化了国人的对深圳楼市的印象。

然而数据显示，并不是那回事儿。

由上图可见，过去4年，深圳新建商品住房房价累计涨幅只有4.96%(只有涨幅平均值的1/7和NO.1西安涨幅值的7%)，年均复合增长率只有1.22%，在国内主要城市中排名垫底。

原因并不难理解—限价。此轮调控以来，限价是各城市普遍开的一剂猛药，越是大城市药量越大，尤其是像北上深这样的一线城市，限价政策会人为压低新建商品住宅房价数据。比如新建商品房4年涨幅榜倒数第二的就是上海，涨幅也只有9.88%，不过涨幅还是比深圳高出了近1倍。

也由此可见限价政策对深圳一手住房市场施加的扭曲力之大。

在不受限价制约二手房方面，深圳表现要稍好些(深圳楼市本身就是个二手房主导的市场)，二手住宅4年涨幅为27.14%，高于平均线约5个百分点。

说实话，这个表现只能说差强人意，要知道它可是深圳也。

位居过去4年二手住房涨幅排行榜前三甲的分别是无锡(45.78%)、济宁(41.42%)、唐山(41.38%)，这里面无锡经济实力最强，但终究还是和深圳没法比。可深圳的二手住房房价涨幅只有无锡同期涨幅的六成左右。在不限价的二手住宅市场，这明显说不过去，尤其是今年上半年深圳楼市不是一般的热。

从上述数据来看，2016年8月及其后上车深圳楼市并不是一个特别好的主意。去强二线的无锡，或者三线的济宁，都比入手深圳强。

是官方公布的数据不够客观真实呢?还是中房智库的算法公式有问题呢?大家可自行评判。

下面笔者提供些其他数据供大家思辨。

先看资金汇聚情况，截止2020年8月底，深圳市本外币各项存款余额95845.44亿元，较2016年8月底的63585.91亿元，增幅达50%。这意味着过去4年深圳最直观的财富存量增长了一半。

再看住户贷款数据，因查不到具体到月的数据，就以2016年8月到2020年8月之间的年度数据为例。

2016年底时，深圳住户贷款余额为15022亿，到2019年底时这一数据为22409亿，增幅为49.2%。

无论是存款增幅还是贷款增幅，资金面的表现都远远高过上述统计的房价增幅。

再看由第三方机构统计的深圳过去4年的房价表现。

由下图可见，从2016年1月到2020年7月，除东部大鹏、盐田及罗湖外，深圳其他区域的房价普遍涨幅都在50%以上，这几年大热门的南山、宝安等地，涨幅更是达到百分之七八十。远高于统计。

看来深圳的房价已成薛定谔的猫!当然，哪个才是真相，大家可自行评判。