经济观察网碧桂园和碧桂园服务的创始人杨国强曾经说过，“物业服务是碧桂园的明天”，这句话在3月23日有了现实的注脚。

得益于刚刚发布的年报数据，碧桂园服务(06098.HK)逆市上涨4.62%，收于72.4港元/股，总市值超过2137亿港元，同日，碧桂园(02007.HK)报收9.51港元/股，总市值为2095亿港元，碧桂园服务总市值首次超过碧桂园。

这也成为物业公司上市潮以来，房地产行业的标志性节点。脱胎于房地产开发的物业服务业，尽管营业收入不足房地产开发母公司的零头，但市盈率已经数倍甚至数十倍于后者。空白研究院创始人杨现领对此表示：“房地产行业越来越变成一个服务业，从新房开发到存量服务，从买房到居住服务”。

年报数据显示，碧桂园服务2020年营收约156亿元，同比增长61.7%，淨利润27.82亿元，同比增61.9%，双双维持高增长，中信、瑞信、大和等国内外大型机构相继在研报中上调碧桂园服务的目标价至超过85港元/股。

从规模上来看，碧桂园服务与碧桂园还远非一个量级。根据碧桂园2019年年报数据，其2019年营收4859亿元，净利润则达到612亿元，而根据券商的市场预期，碧桂园2020年营收有望超过5500亿元，净利润有望超过700亿元。

以今日收盘市值及券商研报预测数据计算，碧桂园服务目前的动态PE(市盈率)为76.82，碧桂园的预期动态PE则为3，这意味着，资本市场对碧桂园服务的估值达到了碧桂园的25倍。

目前，资本市场对物业服务企业的估值显著高于对房地产开发企业的估值，经济观察网综合统计了港股上市的15家物业管理企业，及对应房地产开发母公司的2019年年报数据，物业管理企业的平均市盈率约为38倍，房地产开发母公司平均市盈率则为7倍，物业板块相对房地产开发母公司溢价超过5倍。

碧桂园服务与碧桂园估值倍数相差最高，其次为永升生活(01995.HK)与旭辉控股(00884.HK)，市盈率相差11倍，彩生活(01778.HK)与花样年(01777.HK)估值最接近，市盈率倍数仅为1.08倍。

多家券商机构在研报中提出，业绩持续高增长、行业龙头规模效益、积极收并购扩充项目储备、业务多元化进展良好是市场给予碧桂园服务高估值的主要原因。

2020年的新冠也展现出了物业服务企业的韧性，wind数据显示，15家物业服务企业除彩生活外，股价在2020年内均录得正向涨幅，新城悦、永升生活、滨江服务、银城生活涨幅均超100%，碧桂园服务、保利物业则录得超80%涨幅，而15家房地产开发母公司中有9家股价在2020年内出现下跌。

与C端直接接触的多元化业务给予了物业服务业更高的估值想象空间。财报数据显示，2020年，碧桂园服务在社区增值服务板块的营收为17.31亿元，同比增长100%，其中，社区传媒服务、增值创新服务、家装服务增长最快，营收分别为3.5亿元、5.3亿元、2.4亿元，增速分别为273.6%、268.6%和145%。

在3月22日的业绩发布会上，碧桂园服务总裁李长江表示，会继续保持积极收购拓展，但也不会“为了规模而规模”，碧桂园服务要在2025年实现营收千亿的目标，“需要做到年复合增长率50%，各项业务都必须齐头并进，实现高质量发展”。