房地产行业的马太效应越来越明显，除了因为自身经营不善而被动退出的企业外，也有不少房企主动选择了急流勇退。11月28日，厦门国贸集团股份有限公司(股票代码：600755.SH 以下简称“厦门国贸”)披露了2021年-2025年的发展战略规划纲要，“逐步退出房地产行业”这几个字格外惹眼。这是该公司第一次公开披露对房地产行业心生退意，要为30多年的行业发展历程划上句号。
“退房”既有宏观调控的客观因素，也有厦门国贸希望集中资源发展供应链、金融业务的主观原因。据厦门国贸有关人士透露，战略规划只是明确了逐步退出房地产这一发展方向，但具体方案尚未落地，“要寻找比较合适的过渡方式，起码今年还是会平稳推进正常经营。”从方案的导向来看，大概率会是将房地产板块从上市公司中剥离出去。
按照厦门国贸的设想，从房地产板块节约的资金可以投向快周转的供应链业务，产生不错的收益。但从这几年该公司三个业务板块的利润表现来看，这个构想可能过于乐观了。2019年，房地产为厦门国贸贡献了约76.4亿元的收入，虽然占比仅为3.5%，但其45.88%的毛利率却远远抛离了供应链业务1.24%以及金融服务业务8.96%的毛利率。
五年规划里的“退房”思路
在这份新的五年规划里，厦门国贸表示将积极转型，突破创新，以供应链管理与金融服务业务双轮驱动，积极布局新业务赛道，构建战略核心产业、战略发展产业和战略孵化产业三大产业梯队。具体而言，就是以供应链管理和金融服务做为两大核心赛道，同时以投资驱动大健康等战略新兴业务的发展。
未来5年，厦门国贸的业务发展目标有三个：供应链管理转型提升、金融服务强化协同以及逐步退出房地产行业。“退房”的理由也说得很清楚，外部因素是近年来国家为保证房地产市场平稳健康发展，持续开展对房地产的政策调控，行业竞争加剧。内部因素则是由于该公司从事的供应链、金融、 房地产行业均为资金密集型，高速发展需要大额增量资源支持。综合考量后，该公司计划逐步退出房地产行业，实现地产板块独立发展，同时集中资源专注核心主业的转型升级，拓展战略新兴产业，充分利用资本市场平台做优做强。
作为老牌地方国企，厦门国贸早在1987年便已涉足地产行业，至今已有33年发展历史，地产也一直是该公司重要的业务板块之一。在该公司的上一轮五年规划中，还强调要做大做优地产。
而在2019年年报中，厦门国贸也表示，在规模发展战略指导下，要继续扩大土储规模、开发规模和销售规模，挖掘“逆周期”土储机会，通过招拍挂、收并购等多种方式获取优质土地，加快推进城市更新、文旅地产、产城融合、物业服务等新兴业务，打造新的利润增长极。
7月份，曾有投资者询问公司是否有调整主营业务，放弃地产板块、聚焦金融金控的计划，厦门国贸的管理层还肯定的回应，“供应链管理、房地产开发和金融服务是公司的三大主业”。
因此，从外界的角度看，此次“退房”规划的出现颇为突然。但厦门国贸有关人士则认为，这是经过深思熟虑的战略决策，“在国家战略规划的前提下结合了公司的实际情况”，包括“三道红线”在内的宏观政策也是战略制定过程中的考虑因素之一。公司的实际情况主要衡量的是资金的调度，房地产行业对资金要求很高，同时周转相对较慢，退出房地产有助于该公司将更多的资源投向快周转的供应链主业，提升主业的经营效益。
当然，毕竟是五年规划，虽然“退房”的方向已明确，但厦门国贸还未落实具体的操作方式。大致的规划应该是把地产板块剥离出上市公司，至于怎么剥离、存量土地如何处理、未来是否继续拿地扩张等，都还需要进一步论证。
舍弃地产后 利润亮点或难寻
从规模发展以及营收的表现来看，地产板块离厦门国贸在上一个五年规划中提及的做大做优还有不小的距离。2016年，厦门国贸来自房地产板块的销售金额为103.76 亿元，首次突破百亿元，但好景不长，2017年、2018年的销售额仅录得72.31亿元、76.64亿元，直到2019年才又回升到133.86亿元。
营收曲线的走势也不太理想，2017年地产贡献了97.67亿元的收入，随后的两年则逐年下滑，分别为89.01亿元、76.39亿元。相应的，地产在厦门国贸总收入的占比也是不断下降，2017年-2019年分别为5.93%、4.31%、3.5%。
不过，地产业务的优势也很明显，那就是相对于其他两个业务板块，盈利能力相当突出。2019年，厦门国贸的地产板块录得了45.88%的毛利率，供应链业务的毛利率低至1.24%，金融服务业务也只有8.96%。
因此，在“退房”的规划披露后，不少投资者忧心忡忡，担心厦门国贸剥离掉最赚钱的业务后，未来没有可以挖掘的利润亮点。
但如果将观察视角放大到厦门国贸的整个资金面，舍弃资金占用较大的地产板块其实也有合理的解释。中诚信在6月份的一份评级报告中表示，近年来厦门国贸的债务规模增速较快，若将永续债调整至有息债务，2019 年末公司资产负债率和总资本化比率分别为81.76%和73.37%，财务杠杆水平偏高。而且，受供应链管理板块业务扩张以及拿地支出与金融服务板块资金投入变化等因素影响，公司经营活动净现金流波动较大，2019年以来呈净流出态势。同时，该公司债务以短期债务为主，在总债务中占比在 80%以上，债务结构有待改善。而2019年底，该公司手持的34亿元货币资金，也难以覆盖108亿元的短期借款。
回到最初的问题，一旦剥离地产业务，厦门国贸的资产负债以及现金流表现有望得到明显改善，只是地产毕竟还是一个很能赚钱的板块，如果拱手让人也未免可惜。至少从目前来看，该公司还没打算停步不前，2019年新增了12幅住宅地块，未售及储备项目的总建筑面积增加至264.89万平方米，今年以来又在福州、厦门拿了4块地。
至于未来这些项目将放到哪个平台去运作，厦门国贸似乎也有了备选方案。今年5月份，厦门国贸与其母公司厦门国贸控股集团有限公司(简称“国贸控股”)联合成立了一家房地产公司——厦门国贸发展有限公司，持股比例分别为51%、49%。当时厦门国贸管理层的解释是，设立这家公司旨在发挥公司房地产开发专业优势，发挥资源协同效应，丰富项目储备方式，进一步扩展项目资金来源，提高资金使用效率，对公司的经营将有积极影响。目前看来，在“退房”的战略背景下，这家新公司未来可能会发挥更重要的资产腾挪作用。