来源：广州日报
楼市新观察
近日，增城、南沙有不少新盘新品亮相，值得关注的是，一直让人觉得以刚需产品供应为主的这两个区域，高端产品的选择越来越多。业内人士表示，随着楼市的发展以及区域利好的逐步实现，增城、南沙楼市也进入进阶阶段，产品升级的态势更加明显。
高端产品诞生在这些区域
“阳光家缘”签约数据显示，5月广州新房成交超6000套，自3月起持续保持上升态势，再创月度成交新高。其中，增城、黄埔、南沙成为市场成交最热区域。增城和南沙近年来一直是广州楼市成交和供应大户，多以“刚需”、“上车”产品为主。不过近期，新亮相项目不断出现高端定位的“3万+”产品。
上周末，合景泰富·臻湖誉园项目营销中心暨湖居生活艺术馆正式开放，这个位于增城荔湖300米的全新项目，以纯改善型高端小区为定位，主推建筑面积约123~210㎡的四房大户型，据透露，项目吹风价“3万+”。位于新塘板块近日发布全新案名的保利天际项目，包括335米超高写字楼和两栋190米摩天大宅，推出了125㎡的三房、140㎡的四房和115㎡的复式四房三款主力户型，目前售价也是“3万+”。而在南沙，灵山岛尖今年以来又增加了几个新盘，包括华润瑞府、柳岸晓风、佳兆业阅江府等，自2018年以来推出的十几宗地块已有七个项目亮相，报价基本都在“3万+”，同在明珠湾区内的颐德湾尚也是“3万+”项目。
可以看到，目前增城、南沙“3万+”项目诞生片区比较集中。增城主要是位于新塘和荔城板块，新塘板块内有广州东部交通枢纽中心，集高铁、城际轨道、地铁等多种轨道交通及出租车、汽车客运、巴士等多种公共交通于一体，交通便利程度和建设力度之大在大湾区内都排得上号，荔城板块则是增城核心区域，居住环境优美，生活配套齐全，以本地客源为主，改善型买家购买力形成强劲支撑。
南沙的“3万+”项目主要集中在明珠湾区，尤其是灵山岛尖。根据规划，明珠湾起步区是南沙区先行开发建设区和示范区，由蕉门河口、灵山岛尖、横沥岛尖和智谷西区4个片区组成，这里的建设如火如荼，不断有重大项目落地开工，目前成为南沙楼市最热点的片区。
显然，这些最先产生“3万+”项目的区域都是规划利好集中、投资额巨大的区域，或有独特的资源和被人看好的发展前景。在楼市不断发展的过程中，更容易成为高端标杆性项目的诞生地。
增城南沙产品差异明显
在主流产品还是售价“1字头”、“2字头”的市场，突然增多的“3万+”项目能否获得购房者认可?虽然相比市中心区的价格仍属于洼地，但对于一些大面积改善产品，入市门槛已达500万元，哪些人会选择在刚需是主流的增城、南沙购买定位高端的项目?值得一提的是，这些集中规划利好的项目，多具备稀缺资源或较高的产品竞争力，几乎都配置有智能化居家设备，来进一步提升整个居住品质。
“这段时间，在我们这里的购房者主要有三类，一是进入南沙的高端人才，进入南沙企事业单位的高管，看好项目独有的配套、景观和舒适的户型，用于改善居住;二是已在中心区有置业经验的投资购房者，三是对南沙规划发展比较了解的专业人士，看好区域发展前景和升值潜力。”近期成交不断升温的颐德湾尚的销售负责人透露出的数据显示，过去一两年，来南沙成交的500万元以上的大户型产品在一百多套左右，而短短两三个月颐德湾尚总价500万元以上的单位成交已超过百套。保利天际的销售人员则表示，因为增城不限购，除了自住改善型买家，近期有不少来自深圳、东莞及周边区域的购房者。
相比较以往“3万+”只是一些项目的个别单位的价格，此次新品“3万+”已有明显片区化的特点。尤其是经历了疫情之后的楼市环境也发生了变化，出于资产保值考虑而置业，往往对于高端项目的前景更加看好，因为其一般配置有更优质资源，相比刚需产品更加稀缺。
从目前南沙、增城市场上的“3万+”项目来看，南沙因土地集中出让，呈现片区整体价格均达到“3万+”的特点。同时，开发相对晚一些的横沥岛尖，也将会成为下一个潜力片区。去年11月，横沥岛尖推出了首宗地块，国际金融岛正式上线。
近日，横沥岛尖第二宗商住地块以38亿多元的价格由旭辉竞得。目前地铁18号线横沥站站点已经封顶，计划明年通车。18号线是整个横沥岛最先启用的轨道线路，待明年线路开通后，到达琶洲仅5个站，到达广州东站7个站。显然，随着新项目的开发，明珠湾区整体价格仍将保持热度。而在增城，目前“3万+”项目则是处于比较零散的状态，不过在新塘还有新的标杆性项目上市，预计“3万+”的名单还会持续增加。
“3万+”，选择增城还是南沙?
购房指导
同样是“3万+”，选择增城还是南沙?业内人士表示，这两个区域的相关产品差异性还是相当明显的。从交通距离来看，增城新塘相对更有靠近市中心区的优势。增城有不限购的优势，而南沙的景观资源优势更明显。相对而言，南沙的选择更多，灵山岛尖以及未来的横沥岛尖，分布了多个实力房企新打造的商住项目，户型选择更多元，从小面积到叠墅均有配置。增城不同板块的产品定位不同，但多是以改善型产品为主。不过需要关注的是，事实上去年增城已有项目达到“3万+”的价格，然而经过楼市的调整期以及疫情的影响，又重回“2字头”。价格是否能得到支撑，还与项目本身所具备的资源和条件有关，具有稀缺资源的项目支撑力更强。同时，可以看到，增加产品力来吸引买家的也越来越多。几乎新的“3万+”项目都配置有智能化居家设备，来提升整个居住品质。在新的项目中可以看到越来越多新设备，包括全屋的新风系统让室内时刻保持空气通畅;卫生间配以智能魔镜、智能马桶等，还有厨余碎骨机、净水器、电动窗帘等，在保证室内健康的同时，提升居家舒适度。