近日，东莞市政府印发《东莞市农民安居房管理办法》。这是时隔多年后，东莞再一次出台农民安居房管理新规。
根据官方疫情防控软件“莞e申报”的最新数据，当前东莞实际居住人口已超过1300万人，其中600多万人居住在农民房中，占总人口的一半。然而，东莞农民安居房管理，却经历了长期的政策空白，造成土地利用效率低、农房品质差、发展不平衡、违建抢建等一系列问题。
此次农民安居房管理新政的出台，明确了管理规范，填补了政策空白。权威人士评价：这是目前珠三角城市中最宽松的农房管理新政，将对东莞城市更新、品质提升、乡村振兴起到打基础、利长远的重要作用。
多年政策空白，造成很多治理难点
行走在东莞农村，如果仔细观察，会发现农房建设标准极不统一：有的农房建到10多层，而有的只有两三层;很多农房的二楼悬挑而出，占据公共空间，形成“握手楼”，让本就狭窄的巷子更显逼仄。
这是东莞快速城市化的烦恼。据权威部门估算，当前东莞农村户籍居民约150万人，共有约120万宗宅基地。农房管理政策关系到150万农村户籍居民、600多万农房住户的切身利益。
“东莞市农房管理政策，经历了长期的空白，也因此诱发了很多问题，这是城市成长过程中的‘烦恼’。”东莞市住建局副局长刘安良回忆了农房管理政策的变革历程。
提到东莞市的农房管理政策，就不得不提2004年的《关于加强我市村居民公寓规划建设管理的通知》。该政策提出，不再新增独院式私房用地，不再审批独院式私房，同时规范农民公寓规划建设管理。然而，因为大规模建设农民公寓的条件尚未成熟，真正能建成的农民公寓不多。从2004年到2015年，东莞处于政策空白阶段。镇街的相关部门想要管理没有抓手，不管理又出现各种问题。
直到2015年，东莞市政府出台《东莞市农民住房管理暂行办法》。但是，由于过去10余年的政策空白，村民对农房建设的期望值比较高。虽然2015年出台的暂行办法与全国全省其他城市相比已属宽松，但村民仍不满意。这导致暂行办法在很多镇街执行得不理想。这一暂行办法执行到2017年即告中止。
长期的政策空白、市级部门缺乏指引、部分镇街违规审批、后续监管缺位……种种问题交织，导致农房不仅没有实现有序发展，反而产生了大量经审批的超标准农房。例如有的镇街批准建设超过10层的农房，乱审批、违建抢建等现象有愈演愈烈之势。
“农房管理不够规范，农民有怨言，突出表现为三个痛点。”东莞市住建局相关科室负责人介绍。
首先是公平性问题。过去，“一户一宅”是按“一个户口本即为一户、一栋即为一宅”的标准进行认定，导致多代同堂的大家庭只能建设一栋农房，严重不公平。各镇街审批标准不一，同一镇街不同区域的审批标准也不相同，村民利益难以平衡。例如，主干道边的农房可以建到10层，而村内的农房只能建三四层。其次是审批不规范的问题。各镇、各村的审批方式各不相同，缺乏全市统一的审批流程和审批系统，各职能部门难以实施有效监管。最后是违建管控难度大。农房工程量大面广，且底数不清，靠传统方式难以实现有效管理。
经历了前期的政策探索，东莞市委、市政府认识到，农房管理是一项系统的工程，必须集中多部门的职能和智慧，凝聚市镇村三级力量，形成有效的管控体系。
2019年下半年，东莞成立工作专班，抽调了多个部门的业务骨干，系统研究农房管理政策。东莞农房管理就此翻开新的一页。
最宽松农房新政，不仅是一纸文件
经历了一年多努力，《东莞市农民安居房管理办法》终于出台。文件不长，只有6000多字，但却解决了农房管理中的诸多核心问题。
“新政策突出公平有序，通过一放一收，实现有序管理。”对于政策的新变化、新亮点，刘安良如数家珍。
首先是优化“一户一宅”政策。“一户一宅”是农房建设的基本政策。过去，一个户口本即为一户、一栋即为一宅，这种简单粗暴的认定标准，导致很多几代同堂的大家庭只能建设一栋农房，几代人挤在狭小的生活空间里，幸福感降低;此外，东莞有些农民的宅基地分散成好几块，按一栋即一宅的标准，建筑面积受到限制，部分宅基地只能闲置。
为解决这一问题，东莞农房管理新政规定，夫妻双方及其未成年子女为一户，成年子女单独为一户，政策优化后，一户通常不超过4人，解决了几代人挤在一起的问题;农房(无论一宗或多宗)总用地面积不超过150平方、建筑面积不超过用地面积4倍的，均可认定为一宅。
其次是优化建设规模标准。过去，政策规定农房一律不超过4层，为了在有限用地内扩大建筑面积，村民们往往不会在一楼预留绿化活动空间，有的人甚至还在二楼悬挑出来，形成寸土不让的“握手楼”、连体楼，让原本宽敞的村道变成“一线天”。
对此，新政规定，建筑面积不超过用地面积4倍、层高最多不超过6层。首层及以上楼层主动退让用于院落、绿地、停车设施等的，符合总建筑面积要求的，允许层数限制放宽至不超过6层。让村民拥有更大自主权，鼓励预留绿化活动空间，提升农房建筑品质。同时，新政明确建筑投影不得超出用地红线，严禁在高层悬挑违建。
最后是规范流程、严打违建。建立全市统一的审批流程和审批系统，做到标准统一、公开透明;采用三维航拍技术常态化查违，追究违建行为人、监管部门、村干部责任，实现“本人不敢违建，干部不敢包庇”。
刘安良说：“全面对比了目前广东的省级政策，以及珠三角其他城市的农房管理政策之后，我们发现，东莞出台的农房管理新政是最宽松、最便民的。”
一位业内权威人士认为：“这不仅是一份新的文件，我们更要看到其背后起支撑作用的管理体系。”
2019年底，东莞运用三维航拍技术，对全市2465平方千米土地上的农民房进行了彻底的清查，共统计出现存农民房110多万栋。这是东莞第一次摸清了农民房的全部“家底”。今后东莞将定期航拍，与底图比对，发现有差异的图斑，即可作为违建线索及时查处。
东莞建立农民安居房审批管理信息系统。与过去相比，新的系统实现一网办、一次办，将村集体、镇级部门、镇政府共3个审批环节、7个审批部门的审批程序整合起来，由系统自动流转。群众只需在网上申报一次，即可完成全部审批，无需多头跑动;实现全程电子化，群众网上填写申请表及上传申报材料即完成申报;实现信息共享，有效降低信息查询及核实工作难度。日前，该系统已由清溪、大朗两个试点镇完成测试，各项功能基本正常。
东莞还将农房违建管控情况，纳入镇街和村(社区)领导干部考核;作为“智网工程”入格事项，并建立农房违建有奖举报机制;纳入社会信用体系管理，对出现的违法违规行为列入失信记录。
接下来，东莞还将出台一系列配套政策和指引，包括《东莞市补办宅基地用地审批暂行办法》《农房建设分区划定指引》《东莞市农民公寓建设实施细则》《东莞市宅基地和农房征地拆迁补偿实施细则》《宅基地调剂转让流程指引》等，进一步健全政策依据和管理体系。此外，东莞还将出台《东莞市农房乡村风貌导则》《农房设计通用图集》《东莞市农民安居房设计要求》，注重农房风貌提升，避免“千村一面”。
为城市更新奠基，为“品质东莞”塑形
年青人成家时，不用为买房发愁，可以建房结婚;邻里不再争抢空间，反而纷纷规划起停车场和小花园;一家4口住一层楼，剩下3层可以作为周边产业配套……东莞农房管理新政实施以来，种种政策利好，在乡村传为美谈。
东莞农房管理新政将持续执行到2025年11月。从长远来看，刘安良认为，农房管理新政对于城市更新、乡村振兴、“品质东莞”建设，都有很大促进作用，将为城市更新奠基，为品质东莞塑形。
从城市更新角度来看，农房建设与拆迁补偿紧密相关。目前，东莞农民建一栋房屋，每平米的建筑成本只有1500至2000元，但东莞市的征地拆迁补偿标准就有4000元，部分地区还会适当上浮，远远超出建筑成本。对房屋的补偿很高，但对土地的补偿很低，与土地价值严重脱钩，导致“多建多赔、少建少赔”“富者愈富、贫者愈贫”的不合理现象，增大了征地拆迁的阻力。
新政规范了农房建设，控制农房的无序蔓延，可在一定程度上降低村庄建设密度，为城市更新营造有利条件。另一方面，统一村民的建房权益，为下一步调整优化征地拆迁补偿机制奠定了基础。接下来，东莞市政府将配套出台征地拆迁补偿办法，拟采用对地补偿与土地价值挂钩、对房补偿与建筑成本挂钩的补偿规则，遏制抢建违建行为。
从乡村振兴角度来看，新政规范农房建设，禁止随意占用耕地、绿地建房，有利于保障农村产业用地和保护山水田湖林;多代同堂的大家庭可申请分户建房，子女成年后可以建房成家，原有农房规模偏小的困难家庭也可申请增建，有效保障村民住房刚需，提升了农村生活的幸福感。
从“品质东莞”建设的角度来看，长期以来，农村是东莞环境品质的一块突出短板。如今，通过“天上看、地下管、既管事、又管人”的农房违建管控机制，农房违建必将得到有效控制;村民建房不再超出用地红线，并且可根据实际情况，在一定范围内灵活选择农房占地面积和层数，可有效减少“握手楼”、连体楼的产生，优化农房的通风、采光条件，增加绿化活动空间;对于原本并不规整的宅基地，村民可在不减少建房权益的情况下，把农房建得更规整，综合效益更好。
可以预见，未来5年，随着农房建设品质的不断提升，以及城市更新的不断推进，东莞农村环境品质短板将逐步补齐，加速建设与国流一流湾区相匹配的美丽幸福乡村。