1—

可一可二不可再三

今年疫情期间，上海密集推出多幅地块，特别是上海新地王!香港置地以310亿夺得徐汇"巨无霸"地块，表明上海态度，提升了整个市场信心。

开发商们积极参与，全年房地产行情开了好头，稳定了房地产这个经济压舱石，也稳住了整个经济基本面。

而明年这些溢价楼盘就要上市，到时价格该如何定，就相当考验操盘手的操盘能力。

房住不炒之下，价格不能完全放开，一放就飞。

市场化下，不能让支持上海，重仓上海的开发商再次寒心，甚至亏本，可一可二不可再三。

信誉很重要，这是上海这个国际化大都市不能接受的。

权衡之下，明年新房价格会有所突破，但必须是在各方都可接受的区间。

很多问题，当时看是个无解死结，那就留给时间，用时间换空间，时间会解决所有问题。

譬如某个时间点，上海房价上涨成为大家的共识，那些之前哭喊着上海房价太高的，也觉着这么多年上海房价是该动一动，这时房价上涨就不是问题，而是人心所向，光荣正确。

—2—

坐实价格

青浦明年新房供应主要在徐泾、华新和朱家角。

一直以来新房供应大户青浦城区，相较于前两年的七八个新盘集中上市，今明两年新房供应少之又少，基本无新盘供应。

过去三四年，围绕17号线地铁建设通车，青浦城区地铁口新房集中上市，成交价格基本在4万左右，而现在到了坐实价格阶段。

减少区域新房供应，把购买力挤入二手市场，让二手房价格赶上新房价格。

当时买了新房的发现，现在房龄位置差的二手房价格都4万多了，4万多买的地铁新房，赚了，开心。

等到价格坐实，再放开新房供应，开发商一看二手房价格4万多，加上税费，区域新房价格定价5万算合理，这个楼板价有搞头，赚了，开心。

—3—

局部行情

在大虹桥和一体化示范区的两大国家战略加持下，每个月青浦冰山指数涨幅一直是前三名，多个月涨幅排名第一。

实际情况是，青浦目前优质楼盘二手房价格已经突破新高，超过了17年高点，譬如新城盛景、新城忆华里、御澜湾等次新楼盘，只要楼层位置尚可，基本是出来一套秒一套。

但这些并不多，好些次新楼盘价格还未达到17年高点，更加不用说，老城区大量老房子，价格离前期高点还有一段距离。

今年这波行情是次新房、学区房、地铁房行情，还不是普涨行情。

—4—

试金石

12月10号即将认筹的宝业，将是明年青浦行情的试金石。

明年春季行情略有波动，摇号不中，没得新房可以购买的客户，只能到二手房市场去厮杀，给本就紧缺的二手房市场又添了一把火。

明年一种可能的情况就是二手次新房价格会突破新房价格，新房价格基本失真加上供应偏少下，二手房市场更加能反应市场行情。

随着上海加入抢人大军，新的购买力的汇入二手房市场，市场预期的转变，政策的偏暖，预计明年青浦城区优质二手次新房普遍达到4万5，往5万冲击。

二手房价格空间的打开，底部的抬升，也彻底坐实了前几年密集供应期间的楼盘价格。

转自青浦观澜