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大多数财产所有者认为，投资收益(ROI)是管理商业财产时最重要的因素。由于投资回报率是由物业的净收入决定的，自然的结论是将租金设定得尽可能高，并将费用降低到最低的公分母，从而在任何给定年份产生更高的净收入。尽管此方法通常支持短期投资，但在给定年份中的ROI是否能为商业物业的长期所有权带来最佳效果?

与住宅物业不同，后者通常签订为期一年的租赁，而商业租赁的期限通常更长，通常为5至20年。因此，房东与房客之间的关系成为产生长期收益的重要因素。无论是办公，零售还是工业用途，租户都可以在商业空间中创造自己的形象和风格。租户创建对他们及其客户有吸引力的环境的能力对于保留租户至关重要。该关系是在初始租赁期时创建的，并且基于租金率，计算未来增长的方法，装修成本以及房屋所在建筑物的一般状况。

拥有和租赁商业财产有两种方法。一种方法说，如果您没有空缺，您可能没有收取足够高的租金。另一种方法是计算空缺的平均成本，确定竞争性物业的租金，并收取一定的税率，这将为业主带来长期收入。

在2008年的金融危机和随后的长期衰退期间，这两种方法之间的差异非常明显。商业房地产经纪人强烈要求租户改变地点，以降低租金到拥有大量空置房屋的诱饵。感觉到市场疲软，许多房客搬进了提供优惠价格和预售租金的建筑物。一些租户甚至继续支付他们腾出的空间，直到租约期满，期望他们在整体交易中省钱。

作为在市场上具有长期经验的商业物业经理，我们一直采用第二种方法来努力与租户建立持久的关系。在经济衰退期间，尽管我们的一些租户经历了业务倒闭的事实，我们的建筑物仍保持了95%的入住率。当时，我们唯一的让步是在最严重的危机期间免除消费者价格指数(CPI)的增长，持续两年。结果是，尽管市场发生了重大破裂，我们的建筑物仍继续为业主提供稳定的收入来源。

循环空缺如何影响投资回报率?尽管租金较高，但他们降低了回报。空缺的成本可能很高。租金收入的损失，装修成本，佣金和租金优惠都直接来自所有者的腰包。一个稳定的长期租户，租金较低，实际上从长期来看会产生更大的回报。

经理们应该意识到，以下值对于延长租期并增加所有者的底线至关重要：

1.诚信：尊重和服务所有业主和房客。它们是我们行业的命脉。在进行所有谈判时都应考虑公平和互利。对于所有者而言，当前的财务报表，准确的账单，设施报告以及业务的所有方面都取决于管理公司的诚信。业主最依赖于与租赁计划书和维护方面的坦诚沟通，这是业主与经理们最依赖的。

2.客户服务：将长期租户视为长期合作伙伴。作为经理，请尝试成为租户业务运营的宝贵资产。执行常规维护功能，较小的改进和诸如更换灯泡之类的日常服务。对于业主而言，及时，准确和对账的财务报告以及诚实的交易至关重要。

3.效率：人员应在24小时内响应大多数非紧急情况的请求。业主应该能够期望他们的查询和关注得到即时响应。我们的公司在三个州拥有五名员工，管理着约500,000平方英尺的空间。只有通过使用最新技术(云计算，ACH支付和收款，公用事业效率和大多数其他功能)才能获得这种效率，而这一切都取决于使用具有成本效益的技术。

4.沟通：与租户和业主的沟通对于维持良好的关系至关重要。安排维护功能，下班后进入空间，提供公共安全公告和及时开票可建立良好的工作关系。与业主就长期维护和租赁问题进行沟通，可以防止意外情况发生。

最高的投资回报率取决于最高的租金率吗?我觉得不是。