自从十多年前我的Zibel 房地产投资组合首次在柏林投资以来，住宅房地产价格上涨了 200% 以上。到 2021 年 7 月，现有房产的要价中位数已攀升至每平方米 5,140 欧元，新建房产的要价中值为 6,840 欧元。

最重要的是，柏林仍然吸引着来自世界各地的人们，并且在大流行之后仍将如此。价格继续上涨是不可避免的。

当然，问题是柏林能否继续保持这种趋势。在通过尽早了解最新趋势来建立我的投资者职业生涯后，我的感觉是它会，但与十年前相比，柏林的房地产投资者在他们的选择上也需要更加挑剔。

在我看来，未来的机会是避开“一般”市场，而是提供市场的无弹性溢价端，我预计收益率将保持强劲，资产价值将继续以两位数攀升。

即使经过十年的升值，柏林的平均房地产价格仍然非常优于伦敦(每平方米 12,000 至 18,000 欧元)和巴黎(每平方米 10,000 至 18,000 欧元)。伦敦和巴黎的平均总租金收益率现在低于 5%，但在柏林，通过专注于优质的“A”微型地点，仍有可能收回 8% 的收益率。

供应仍然极其受限。2020 年，柏林仅执行了 17,500 份住宅销售合同，而 2015 年为 24,600 份。柏林的房屋拥有率已经是德国最低的 20%，而全国平均水平为 52%。在未来几年，“一般”住宅的价格将达到一个自然极限，这将限制增长。

这就是为什么我认为进入柏林市场的房地产投资者应该专注于高端细分市场。自 2010 年以来，每平方米 5-8 欧元的“一般”租赁部分的规模和数量一直在下降，而每平方米 14 欧元以上的租赁部分则持续增长。