一个城市拥有多少甲级写字楼合适呢?5月18日，58同城、安居客发布了深圳甲级写字楼市场分析报告，通过数据分析对比、原因解析、趋势研判等不同维度，全面展现了深圳写字楼市场发展情况。58安居客房产研究院分院院长张波对《消费者报》记者表示，通常来说，一个城市经济发展得越好，GDP总量较高，所需的写字楼也就越多。近年来，由于深圳土地出让结构错配，“住宅少、写字楼多”的趋势开始显现。尤其受影响，深圳甲级写字楼空置率有所攀升，受到市场的关注。

调查显示，截至2021年一季度末，深圳甲级写字楼空置率为25.54%。对此，张波告诉《消费者报》记者，截至2020年末，54%的全国主要城市写字楼空置率超过25%，94%的城市写字楼空置率超过10%。从这一角度看，写字楼空置率较高是一个全国普遍的现象，并非深圳独有。

供需双重因素影响

那么深圳甲级写字楼空置率高的原因何在?报告显示，从供应方面来看，深圳自2016年以来便进入写字楼供应高峰期，连续5年的平均供应量超77万㎡，随着前海CBD的建设，供应量更是只增不减。然而在需求方面，深圳过去5年甲级写字楼的平均年净吸纳量约为45万㎡，即平均每年新增约32万㎡空置的甲级写字楼。

从需求背后的经济结构来看，近年来，尽管深圳大力促进经济转型，却并未摒弃制造业，而是促进“加工代工”转向“智造创造”，旨在把传统产业改造成高附加值的优势产业。到2019年底，深圳第二产业占GDP的比重达38.98%。很明显，第二产业企业尤其是工业企业需要的大多是厂房，较少会选择写字楼、特别是甲级写字楼作为其办公场所。

据张波介绍，甲级写字楼的租户大多来自金融、TMT(指数字新媒体产业)、专业服务业等第三产业企业，尤其是这些行业中的国企、外企、上市公司等。对比金融和IT从业人员的规模，北京高达180万人，上海、深圳约为100万人。对比上市公司数量，北京超过600家，上海的上市公司也多于深圳。对比国有企业从业人数，北京、上海均超百万人，深圳仅有32万人。由此可见，深圳的甲级写字楼所对应的目标企业和从业人员规模均大幅低于北京、上海。

需不断提高吸纳量

不过，58同城招聘研究院数据显示，2021年，深圳的企业招聘热度和求职者关注度指数都处于四个一线城市之首。张波认为，未来作为建设特色社会主义的先行示范区以及粤港澳大湾区的中心城市之一，深圳的发展潜力仍然巨大。从城市规划的角度来看，深圳经济持续转型，重点发展战略性新兴产业、现代服务业和优势传统产业，未来第三产业的比重会加速提升，这就意味着更多企业会租用写字楼。目前其甲级写字楼存量较高，有助于以低廉的写字楼租赁成本吸引企业进入，长期来看或许会成为经济高速发展的重要保证。

另外，深圳近年来商业地产大宗交易有所增长，但市场活跃度逊色于北京、上海。以纯写字楼为例，2020年深圳共成交4个项目，销售额70亿元，仅为上海的1/7、北京的1/3。张波认为，究其原因，或许主要还是深圳甲级写字楼的资本化率比较低。若要解决这一矛盾，还须不断提高写字楼吸纳量，当新增供应逐渐被消化，深圳展现出其经济可持续发展的潜力，就会吸引更多买家进入。

深圳作为全国最年轻的城市，常住人口平均年龄仅32.5岁，各地年轻人选择来深圳奋斗，也吸引了众多求贤若渴的企业来深圳投资。深圳除了自身吸引力外，较低的落户门槛也是过去几年吸引年轻人才的关键，不少无法获得北京、上海落户名额的人才选择来到深圳。对此，张波建议，要在房价上涨和人才吸引之间取得平衡，确保企业不断进入，深圳甲级写字楼市场才能健康发展。