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众所周知，上周，我们在青岛、济南调研。
抛开这两个城市楼市基本面，有两件事是令我非常意外的，甚至可以说是震惊的。
1、在济南，假离婚买房会被置业顾问认为疯狂。
2、在青岛城阳，不借助政府借钱或者送钱的补贴政策买房，会被认为是有点傻。
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事情是这样的。
在济南某销售中心，我表达了想买房的想法。
你是济南本地人吗?
不是。
你名下有房子吗?
外地有一套
首付需要60%。
我表示想走首套。
有贷款吗?
有贷款，已经还清了。
首付60%。
已经结清了?名下没有房贷。
对啊，济南就是只要有贷款记录就是60%啊
绝了，济南居然是认贷款记录的。
认房认贷，这是非常普遍的。但认贷款记录的城市一个手都能数的过来。
北京、上海、深圳、广州是认贷款记录的。
其中有房已结清，北京首付60%，上海最低首付50%、广州最低首付是40%，深圳在2月调控升级之前是40%，目前最低70%。
当然，隔壁的青岛也是认贷款记录，但青岛二套首付仅40%而已。
当下楼市火的像钢炮的合肥，无房有贷款记录首付才30% 。
对比下来，济南有房贷记录的首付居然是60%，气场上是一点也不输北上广深。
对青岛和合肥也是打击。跟我济南比，你们不配!
但，济南更绝的是，无论你是否是济南户口，有房贷记录，商贷年限一律25年。
绝了，2套就算了，60%也算了，居然只能贷25年?!
这还不算完。
我对置业顾问表达了，其实我想办法可以通过离婚有首房资格!
置业顾问用一种不可思议的表情看着我，似乎再说，are you sure?你疯了吗?居然为了买房离婚?
这绝不是个例。
我在多个销售中心表达过同样的想法，置业顾问的反映大致相同。个别表示可以这样做，但他们不清楚具体是怎么做。
这还不算完!
如果你是外地户口，但你是本科以下学历，无论你有没有贷款记录，首付都要60%，且商贷年限只有25年。
绝了，绝了。济南应该是全国唯一一个对本科以下学历要求首套首付60%的城市。
还没完!如果你是外地户口，想要具备首付60%的商贷资格，你还需要在3年内有连续24个月的社保。
同样的情况，青岛、合肥是2年内12个月社保。
当然，济南的落户政策是很宽松的。
济南真的是非常认真的在吸引更多的人落户买房。
只要落户，就给你降30%首付。
从这个角度看，济南调控政策的出发点是煞费苦心了。
但，以济南在城市中的咖位，这样的限贷政策，吸引力的严重不足的。
所以这也就注定了，济南房地产市场不会有全国资金进来，注定就只是济南人自己玩。
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再看青岛城阳——
城阳的人才购房政策那也叫一个绝!
只要你在城阳交一个月的社保，你就可以在城阳申请20%或30%的首付补贴。如果你是博士及以上人才，相当于直接送给你。其它类型人才比如本科、硕士、大专、初中级职称人才，相当于无息借给你。
当然这个政策还有细分。
简单说原本需要100万的首付的房子，现在有可能只需要60万，区属企业有可能会10年无息借或者送给你40万。
在各大一二线城市中，对人才购房进行补贴是很正常的，但是像城阳这样惠及面这么广，力度这么的补贴还是不多见的。
相当于房价打七折，相当于首付20%。
所以在城阳根本不用担心经营贷违规流入楼市。
傻子才用经营贷买房吧!无息的不香吗?
但是在几百公里之外的合肥和南京，则完全呈现另外的景象。
摇号抢房，全款优先。
在这种情况下，不仅严查经营贷，还严管离婚买房。
比如南京，要追溯过去两年的婚姻记录的。
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好，洋洋洒洒的讲了这么多，想说什么呢?说两点：
第一、要充分认识2021年楼市调控不一样。
有人说楼市调控有什么不一样的，过去十几年不都是上涨调控，下跌救市，这不就是一句话就能讲清楚的事吗?
对的，但今年讲不清楚了。
我们以前讲楼市买入逻辑时说，挤牙膏式的调控，其实就是冲锋号，越调越涨。
但是2021年的调控政策不是挤牙膏，是专打七寸，杀伤力巨大。
比如说北京严查经营贷流入楼市。
主要体现在北京经营贷利率大幅度提升，贷款资格审核全面提升门槛，对是否“真实经营”的核查标准，更加严格，不止流水还包括纳税。比如新房本、刚刚注册的公司，几乎没有可能申请经营贷。
这个政策真的非常狠，力度也很大。
但，这么狠的政策却和绝大多数的人没什么关系。
因为经营贷买房，普通人其实很难操作，大多数也就是想想，很多人连想都没想过。
经营贷买房——
首先，必须有一套全款房，不能是老破小，不能是公寓商业，最好是次新房，最好在你一个人名下。
其次，必须有一个注册在你名下的经营实体，注册时间1年以上，正常有流水， 正常纳税记录等等。
这些东西，很多人听都没听过，更别说上手操作了。
当然有人会说这些都可以包装，但是如何匹配到合适的经营贷产品，就要刷下来三分之二的人。
不仅仅是严查经营贷和普通人没啥关系。还有比如——
深圳离异后转移房产净身出户者，3年内没有购房资格;
杭州申购新房，严查代动资金;
深圳严查代持买房;
你说这些政策精准不精准，厉害不厉害?
是真精准，真厉害!但，没有一条针对普通购房者的。
相比过去出的限购、限贷、限售、限价，当下的调控和普通人没啥关系。
普通人最多就是看个热闹，还不一定看得懂，还爱跟着瞎操心。
比如，有一个郑州粉丝，手里有50万想在郑州买房，但最近听说深圳二手房政策、上海摇号新政杀疯了，就有点害怕，问要不要再等等?郑州是不是要跌了?
说句不好听的话，郑州配和上海比吗?配和深圳比吗?
你一个手握50万现金的郑州买房人，操心太多了。
其实，这也代表当下很多人的心态。
深圳出了二手房指导价政策，有太多朋友们在各种渠道，一番引经据典分析，得出“现在又开始新一轮严控，房价会涨但是想要大涨很难了”之类的没用屁话。
纯粹瞎操心，胡分析。
事实是，这些政策一个比一个精准，但是——
深圳打新，是不是降温了?
上海新房是不是凉了?
杭州摇号是不是降温了?
答案都是否定的。
第二、要注意到，有一部人的买房方式，已脱离普通人的认知。
这部分人仍然不断的挖掘新的买房方式，或者说是擦边政策漏洞。
所以接下来还会有新的精准政策出来。
但，有一点，你要清楚，每一次都会刷下来一批人。
但刷不下来的，就意味着机会多了，竞争小了，就可以以更低成本买到更好的房子。
这个时候被刷下来的分化：
1、不给机会，就真的放弃了。
2、转移到别的城市。形成溢出效应，反映到楼市里面就是轮动。
轮动是市场自身的力量，是客观存在的。调控只能影响轮动的速度，绝对阻止不了轮动的脚步。
那么至于轮动到哪里，会有多大的行情，这就是城市量级的问题。
总之，2021年，是有钱人在一线的资产大年;
是底层刚需上车核心城市的一年。应该是自此以后最好最佳的上车年。如果错过真的就是要打自己;
也是中间层自谋生路的一年，也有可能是弯道超车的一年。
所以，这段时间你一定要静下心来，好好审视自己。
为什么你没有被被调控政策精准打击到，你错过了什么?
接下里，你还将错过什么?
今晚7：30，我在破竹有一场直播。
我们聊聊最近的政策，比如整治学区房，比如金融管控，比如西安、昆山的调控升级等等。
接下里我们聊聊2021年你可能错过的机会，哪些现在还来的?我将从北上广深到成都、杭州、南京、重庆、宁波、合肥、苏州、西安、郑州、青岛、武汉、济南、沈阳、天津等城市，来一个城市盘点。
讲了这么多城市，最后我们讲一下如何以房投的身份快速买入一个机会城市。
抓住的是机会，抓不住的是伤害!
今年对很多人来说，应该是不破不立的一年。
要么是大涨前夜的扩张或置换，要么就是倒在黎明到来的前夜。
总之，是要胆大且要细思量的一年。
如果现在你去买房，所有的调控政策都打击不到你。
你要反思和审视一下自己，现在的生活是你想要的吗?
如果你已经被调控政策五花大绑，你需要新的路径!
今晚破竹直播，不破不立!拨开困顿!