深圳河两岸风光 图片来源：网络
前段时间，有媒体总结了福田区的33个棚改及旧改项目，包含了皇岗村、华富村、福田村等多个高关注度项目。
而同样是在近期，南华村棚改项目传来了新的动态——项目开始打地基了。
这个项目不仅被誉为深圳最大棚改，同时还达到了深圳棚改最高补偿标准，因而备受关注。
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从旧改到棚改，危楼8年才拆
从7号线赤尾站C出口走出，穿过赤尾村，约8分钟的步行时间，便能达到南华村。
村子在华强南路最南端的东侧，与赤尾村仅一路之隔，南面及东面都紧挨着深圳河。
在人行天桥上可以看到，陈旧的楼体都已拆除、清理完毕，项目已经基本整平，进入打地基阶段。而在去年7月，项目才开始实施爆破。
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图片来源：南华棚改
这个已经不复存在的村子，建于1985年，是深圳为安置公务员和教师，最早建设的一批政府大型住宅小区之一。
过去，这里约有70余栋楼，均为7层无电梯楼体，住着超过2000户家庭。
或许正因为是政府统筹建造的村子，从航拍图可以看到，南华村比其他城中村要整齐许多，绿化率高，规划较好。
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但经过30多年的岁月，南华村也开始变得老旧。
特别是，由于楼体是用海砂所建，早已出现被腐蚀的痕迹。甚至在2014年时，有数十栋楼被鉴定为危楼，住户们也都表示出对楼体安全的担忧。
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为此，南华村的业主曾联合写下了《关于请求将南华村列入城市更新计划的报告》，项目的旧改意愿也超过了98%，吸引了多家开发商入驻。
但在2012年《深圳市城市更新办法实施细则》出台后，政府开始禁止开发商自行征集旧改意愿，南华村的旧改之路也因此受挫。
业主们并未死心，后续曾给万科写过公开邀请函，主动请求开发商们参与村子的旧改。
但这样的做法并未得到实际效果，南华村依然维持危房状态多年。
直到2018年，福田政府启动南华村改造项目，并于第二年将其列入年度棚改计划，南华村才真正开启了新的旅程。
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最大棚改，最高补偿标准
从另一个角度来看，南华村棚改的确立，标志着深圳诞生了新的最大规模的棚改项目——改造范围用地面积17万平方米，拆除用地面积16万平方米，开发建设用地面积11万平方米，规划容积为76万平方米。
图片来源：福田区城市更新和土地整备局
根据规划，这里将诞生5.5万平方米的住宅，12.6万平方米的商业、办公，5万平方米的人才公寓。
不过，由于是棚改项目，所以这里未来除了回迁房，就是人才房、保障房等政策性住房，而非商品房。
除此之外，这里还将建设两所幼儿园(9班和18班)、社区健康服务中心、社区老年人托养中心、公交首末站和社区体育活动场地，将形成新型、配套齐全的大型综合体。
图片来源：福田区城市更新和土地整备局
而由于项目位置较优，与市政府的直线距离不过3公里左右，因而项目的补偿标准也刷新了深圳棚改的新高。
选择按建面1:1.2或者套内1:1进行产权置换，并允许每套住房按安居房价格(不到4万元/平方米)，增购10平方米的面积;
选择货币补偿的，按建筑面积5.5万元/平方米折算为货币。
图片来源：南华棚改
1:1.2的标准，已超过此前被誉为“深圳棚改第一村”的南华村(置换标准为1:1.8)，成为面积和补偿标准均最高的棚改项目。
事实上，几经波折的南华村，从旧改转为棚改，也可能与两种改造形式的通过标准有关。
在最新的旧改“双95%”规则出台前，旧的项目签约面积和签约人数都要达到100%才能进行，而棚改的标准则是95%，门槛更低，也更能避开钉子户的问题。
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深港合作在即，未来大变样
值得注意的是，南华村的周边地带也同样在迎接改造利好。
在深港合作的大背景下，以往“边缘化”的河套片区，由于与一水之隔的地缘关系，未来的规划将越发看好。
而同样是河套片区，南华村旁，包含赤尾村在内的沿河地带，将建设河套港深科创园项目。
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根据规划，河套地区位于深圳河干流中游，北邻深圳市皇岗口岸，南抵新界西北区的落马洲，东临上步码头，西至皇岗口岸大桥下。
目前，属于河套北片区的棚改项目赤尾村，在2020年6月被曝出完成了意愿征集。
当时界面楼谈实地查看，的确发现了改造的宣传横幅。不过，近日再探访时，村内已找不到相关标识。
上图摄于2020年7月，下图摄于2021年1月
图片来源：界面楼谈
早在《粤港澳大湾区规划纲要》中，就重点提及了河套片区。
这个深港合作的唯一陆路相接的地区，将建立创新科技研究合作基地，以及高等教育、文化创意等配套设施，吸引国内外顶尖企业、研发机构和高等院校进驻。
除赤尾村外，在河套片区内的皇岗口岸也在去年6月开始进行重建工作。
皇岗口岸效果图 图片来源：网络
随着片区内的各项改造和建设工作的加快，相信这个曾经的“边缘地带”，将很快发展为经济科技高地。
编辑：丸子君