2016年开始，楼市的节奏就变得非常快，既往的经验主义变成了尴尬的存在，新生代的认知却又一次次得被鞭打颠覆。

本文就是理一理，2016年到2021年发生了哪些有意思的变化，为经验主义及后喻主义者都梳理梳理。

变化6(城市群概念)：2016年炒翻了各路城市群，2021年还是长三角城市群是王道

2016年，是城市群按地图炒房崛起的元年，各种噱头各种炒，京津冀、大湾区已经不是事，川渝城市群、中原城市群、华中城市群、淮海城市群，一个个此起彼伏，在二线大城市周边布局、赌城市化扩大加速是当时各家开发商的共识，所以也就有了华夏幸福的各种小镇，在北京周边的各大县城因为容易勾地，一圈大几十几百平方公里。

2021年，熙熙攘攘之后一地鸡毛，基本上只剩下长三角城市群了，以及大湾区U字形，其他的地方，说还是在说，但信不信、信不信。

变化7(拿地方式)：2016年讲究多方式拿地，2021年更关注22城的集中供地

2016年，因为招拍挂拿地非常困难，价格奇高无比，所以为了低成本拿地，开发商们积极突破，寻求各种可能的办法，只要能拿到项目，都会尝试，甚至专门成立一个非招拍挂拿地的部门。

2021年，招拍挂拿地更加困难，但开发商们的兴趣，却还是集中在22城的集中供地中如何能浑水摸鱼，捞到相对便宜的地。因为经过5年的试错，让大家明白了，便宜没好货、好货不便宜。

变化8(合作)：2016年合作少、宁愿贵点也要自己玩，2021年3家不算多、5家也常见

2016年，市面上合作其实并不多，估计20%-30%的合作率吧，大部分开发商都宁愿自己单独操盘，因为一旦合作起来，要分操盘权，几家人一起还要磨合理念内耗起来大家都觉得没意思。

2021年，市面上的单独开发其实并不多，估计20-30%的单独率吧，就算某家企业拿到地了，也会考虑对外开放股权。对卖家来讲，拿的地价格不低，开放股权有利于分担风险，对买家来讲，市面上拿不到地，有人愿意开放股权，只要不亏，就应该谢天谢地得跟上。更不用说那些拍前拍中已经谈好的合作了。

变化9(方案)：2016年一套标准方案全国复制，2021年产品标准化下的每块地都要量身定制

2016年，讲的高周转，是供应端的高周转，那种压缩报规时间的极致高周转，都想着拿地即开工，所以恒大们做了一套全国复制的户型图，拿了地就套着用。但是讲道理，当年的市场是真的好，你的户型做的再搓，都会有人埋单，实在不行价格便宜点，绝对不会卖不出去。户型啥的真不是需要考虑的点，核心矛盾是能确保房源供应的出来就行了。

2021年，讲的高周转，是需求端的高周转，是那种房子一出来就得卖掉的高周转。年代变了，现在大部分城市都是买方市场，房子出来后如果户型太挫了，价格再便宜都很难，所以得讲究一下。对市场要充满敬畏，所以很多公司就出来了客研部门，深入了解客户的需求。主要客户少了，不能再回到以前无脑造房的时代了。

变化10(分销)：2016年很多人会问分销是啥，2021年分销已经垄断了很多城市

2016年，销售上压力并不大，部分公司都是靠自己的团队，也有不少依靠代理，反正就是找人在案场当值，来了客户就卖嘛，出门找客户的有，但也不多。当年的分销，印象中貌似都是集中在海南这种地方。

2021年，坐在案场不出门拉客户，对于很多城市的楼盘来讲，就是死路一条。当然也有杭州这种奇葩城市，销售们动不动就拉几个500人群来讲下摇号规则。大部分城市客源稀少，得靠中介把二手房客户不断转化过来。不知不觉中，流量的导入逐渐变成了分销的专利。